Eestis on korteriühistuid, kus kontole jääb vaba raha, mida pole otseselt vaja ühistu igapäevaseks majandamiseks kasutada. Sellistes olukordades võib see summa jääda arvele seisma, kuid pikemas perspektiivis tasub kaaluda, kuidas seda raha mõistlikult ja turvaliselt kasutada, et teenida ühistu pikaajalisi eesmärke ning tagada rahaline stabiilsus ja kasv.

Kuidas tõlgendab olukorda raamatupidamine? Kortermajalehe küsimustele vastas Sinufinants.ee omanik, pearaamatupidaja ja finantsjuht Annamaria Kivilo.

Korteriühistute kontodel seisavad tihti kümned või isegi sajad tuhanded eurod, mis on kogutud tulevasteks remontideks ja ootamatute kulude katteks. Küsimus, kuidas seda raha hoida kui inflatsioon vähendab raha ostujõudu, kuid investeerimine toob kaasa omakorda riske.

Korteriühistute kontodel seisavad tõepoolest kümned kuni sajad tuhanded eurod (sõltuvalt ühistu suurusest), ning kogu sektori tasandil võib see kokku olla sadu miljoneid eurosid. 

Inflatsiooni mõju on ostujõule märkimisväärne. Kasutades Eesti Panga viimaseid prognoose (inflatsioon 2026-2028: 2,9% → 2,4% → 2,2%), siis näiteks 3 aastaga kaotab 100 000 € pangakontol umbes 7500 € ostujõudu.

See tähendab, et kui ühistu on kogunud remondifondi 200 000 eurot ja see seisab arveldusarvel 5 aastat, kaotab see umbes 22 700 € ostujõudu. See on juba suurusjärgus sama palju kui 2-3 korteri aasta majanduskulud.

Arvestama peab veel asjaoluga, et suur osa sellest pangakontodel seisvast rahast on sihtotstarbeliselt seotud. Remondifond on sihtotstarbeliselt seotud kohustis, mis kajastatakse bilansis passiva poolel. Kuigi raha seisab ühistu pangakontol, kuulub see "võlana" korteriomanikele ja on mõeldud ainult tulevasteks remonditöödeks. Korteriühistul on kohustus tagada nende vahendite säilimine.

Seega finantsjuhina pean arvestama alati, et tuleb tagada maksimaalne raha kaitse inflatsiooni vastu; säilima peab vahendite likviidsus ootamatute kulude (torude lõhkemised, katuse lekkimine, lifti rike) katteks; ning remondifond on sihtotstarbeline vahend ning see kuulub korteriomanikele ja seda ei tohi kaotada.

Eesmärk ei ole maksimeerida investeerimistootlust, vaid tagada hoone ja kaasomandi nõuetekohane majandamine ja säilitada kogutud vahendid tulevaste kohustuste täitmiseks. Parim lahendus korteriühistu jaoks on pangahoiused (kogumis- ja tähtajalised), mis ühendavad mõistliku tootluse, likviidsuse ja turvalisuse.

Finantsjuhi ja nõustajana soovitan koostada rahakasutusplaani (finantsstrateegia), millega jaotatakse korteriühistu raha kolme kategooriasse vastavalt kasutamise ajahorisondile ja sihtotstarbele. Näiteks raha pangakontol (kasutus 0-3 kuud), raha likviidsetes või lühiajalistel hoiustel (3-12 kuud) ja raha pikaajalistel hoiustel (12+ kuud). Plaani olemasolu tagab piisava raha pangakontol ning aitab hinnata, missugustesse hoiustesse raha paigutada. Tavaliselt pakuvad pangad pikema hoiustamise aja eest paremat protsenti.

Tules tagasi varasema näite juurde, et kui 100 000 € seisab 3 aastat arvelduskontol, kaotab ühistu inflatsiooni tõttu ligikaudu 7500 € ostujõudu. Kui sama raha jaotada mõistlikult kogumis- ja tähtajaliste hoiuste vahel, võib ostujõu kaotus väheneda umbes 1500 euroni. See tähendab, et hoiustamisega säilib 3 aastaga ligikaudu 6000 € rohkem ostujõudu, ilma et võetaks lisainvesteerimise riske. 

Loomulikult, "täiuslik" ostujõu säilitamine nõuaks tootlust vähemalt sama protsendipunkti ulatuses kui inflatsioon, kuid Eesti pangandusturul pakutavad intressimäärad (2,0–2,7%) jäävad inflatsiooniprognooside (2,9%) alla. Isegi parima strateegiaga ei saa me täielikult elimineerida inflatsiooni mõju praeguses intressikeskkonnas. Kuid me saame seda oluliselt vähendada.

Kõrgema tootluse võiks saavutada vaid kõrgema riskiga investeeringuid, mis ei sobi korteriühistu jaoks. Seega on pangahoiused pragmaatiline kompromiss: nad ei kaitse täielikult ostujõudu, kuid vähendavad inflatsioonist tekkivat mõju.

Riske võib veelgi hajutada ja arvestada, et Riikliku Tagatisfondi garantii kehtib 100 000 € ulatuses hoiustaja kohta ühes Eesti pangas. See tähendab, et kui korteriühistul on kontol üle 100 000 €, võib raha jaotada mitme panga vahel. Sel juhul on riskid maksimaalselt hajutatud.

Praktilised soovitused ühistu juhatusele:

• planeeri ette: kui tead, millal kogutud remondifondi raha vaja on, saad õigesti planeerida hoiused (kogumishoiused, tähtajalisi hoiuseid või kominatsioonid).;

• väldi riske ja keerukust: eesmärk on säilitada raha; ära investeeri instrumentidesse, mida sa ei mõista või mis on riskantsed; 

• suhtele avalikult: informeeri korteriomanikke finantsstrateegiast ja tulemustest.;

• kaasa spetsialist: kaasa raamatupidaja või kasuta nõustamist.

Kuidas KÜ-d reaalselt oma vabu vahendeid kasutavad?

Kuigi mul ei ole täpset statistikat, võin kogemuse ja valdkonna kokkupuute najalt hinnata, et suurem osa korteriühistutest hoiab raha tavalisel arvelduskontol.

Kas tähtajalisel hoiusele raha paigutamine on levinud ja millised on levinumad vead, mida kü-d teevad seoses sellega?

Hoiustele paigutamine on suhteliselt vähe levinud. Ühistute mure on tavaliselt see, et tähtajalisele hoiusele raha kinni ei soovita panna, sest kardetakse olukorda, kus raha läheb kohe vaja ja see on hoiusel kinni. Enamik korteriühistute juhatusi koosneb vabatahtlikest korteriomaniketest, kes teevad seda tööd oma põhitöö kõrvalt. Neil puuduvad sageli teadmised ja aeg, et rahajuhtimisega teadlikult tegeleda. Paljud juhatused ei oska arvutada inflatsioonist tekkivat mõju ega ära kasutada hoiuste potentsiaali.

Enamlevinud viga vast on see, et rahaga ei tegeleta ja lastakse sel kontol seista. Teine enamlevinud viga on see, et tehakse tähtajaline hoius arvestamata, millal tegelikult raha vaja läheb. Kui tähtajaline hoius lõpetatakse ennetähtaegselt, kaotab ühistu kogu teenitud intressi. Nii hoiuseid alustades ja ennetähtaegselt lõpetades, kaob ka hoiuste mõttekus.

Millised rahapaigutused tekitavad auditis enim küsimusi?

Sisekontroll peab tuvastama rahakasutuse vastavalt seaduslikule raamistikule. Küsimusi tekib kindlasti juhul kui raha on paigutatud väljaspoole panku või investeeritud riski kandvatesse instrumentidesse (fondid, aktsiad). Korteriühistu kogutav raha on sihtotstarbeliselt seotud kohustis ja see kuulub korteriomanikele ja ei tohi kaduda. Näiteks remondifondi kogutud summa peab vastama tegelikule rahasummale.

Korteriühistu juhatuse pädevuses on raha hoiustamine pangakontodel ja hoiustel (KrtS § 45). Üldkoosoleku otsust ei nõuta. Kuid hea tava on informeerida korteriomanikke finantsstrateegiast ja võimalusel saada nende heakskiit, see suurendab usaldust ja läbipaistvust ning lihtsustab ka sisekontrolli ja revisjoni tööd.

Kuidas kajastada investeeringuid, sh tähtajaline hoius, bilansis?

Korteriühistu bilansis kajastuvad kõik varad aktiva ja kohustised passiiva poolel. Tähtajaline hoius ja muud raha paigutused on olemuselt KÜ varad ning kajastuvad bilansi aktivas.

Varad omakorda saab liigitada nende kasutustähtaja järgi.

Hoius, mis on tähtajaga kuni 12 kuud bilansipäevast, on lühiajaline investeering ja käibevara koosseisus. Hoius, mille tähtaeg on pikem kui 12 kuud bilansipäevast, on oma olemuselt pikaajaline finantsinvesteering ja paigutub bilansis põhivara koosseisu. Tähtajalisele hoiusele paigutatud raha klassifitseerimine sõltub seega tema tähtajast. 

Hoiustelt saadavad intressitulud kajastatakse tekkepõhiselt, olenemata hoiuse tähtajast.

‍

Eesti pankadel on oma nägemus sellest, mida kontol oleva vaba rahaga teha. SEB äriklientide osakonna kliendihaldur Andres Angerjärv sõnas, et korteriühistutele on kõige sobivamad lahendused tähtajaline hoius, kogumishoius ärikliendile või üleööintressi leping. Klient saab valida endale kõige sobivama variandi või kombineerida erinevaid variante vastavalt oma vajadustele ja soovidele ning nende kolme tootelepingu sõlmimiseks pank üldkoosoleku otsust ei küsi.

Angerjärv lisas, et korteriühistu peaks tutvuma pakutavate tootetingimustega, hindama oma rahakasutuse vajadust ning tähtaegasid ja sellest tulenevalt tegema kaalutletud valiku. “Korteriühistute spetsiifikat arvestades tasub meeles pidada, et erinevad hoiustamislahendused ei pruugi sobida igale korteriühistule. Seega on oluline selgeks teha, milliseks ajaperioodiks soovitakse oma varasid hoiustada ja kui kiiresti võib seda raha vaja minna. Vastavalt sellele saab otsustamisprotsessi endale lihtsamaks teha,” selgitas ta.

Milliseid riske pangad korteriühistute puhul kõige sagedamini näevad sel teemal? “Olulisi riske pank eri hoiuse tüüpide kasutamisel ei näe. Kliendina on peamine tutvuda konkreetse hoiustamislahenduse tingimustega ja väljamaksete tingimustega,” sõnas ta.

‍

Swedbanki korteriühistute allosakonnajuht Janis Pugri sõnas, et korteriühistu üheks oluliseks ülesandeks on koguda elanikelt vahendeid maja korrashoiu ja vajalike tööde tegemiseks. Ühistu pangakontol olevat raha, mida igapäevaste kulude ja teenuste eest tasumiseks parasjagu ei vajata, on mõistlik hoida tähtajalisel hoiuselepingul.

“Tähtajaline hoius on turvaline ja lihtne võimalus seisvalt rahalt intressitulu teenida. Hoiuse saab sõlmida otse internetipangas ning selleks ei ole üldjuhul vaja eraldi üldkoosoleku ega elanike otsust. Paljud korteriühistud kasutavadki seda võimalust, suunates pikemaks ajaks seisma jääva raha tähtajalisele hoiusele, et teenida intressitulu,” rääkis Pugri.

 Ta lisas, et korteriühistud paigutavad oma vahendeid enamasti hoiustele, sest riskantsemate varadega kaasneb suurem hinnakõikumine ja võimalik kahju. “Samas võivad ühistu liikmete teadlikkus ja riskitaluvus olla erinevad. Kui ühistu soovib teadlikult võtta rohkem riske eesmärgiga saavutada suurem tootlus, peaks selline otsus olema kinnitatud üldkoosolekul,” tõi ta välja.

Pugri näeb hea alternatiivini investeerida majja endasse – näiteks turvalisuse parandamisse, energiatõhususe suurendamisse või elanike mugavuste tõstmisse. “Siiski soovime ka tähelepanu juhtida, et korteriühistu finantsidega tegelevatele inimestele – eelkõige juhatusele ja raamatupidajale – on väga oluline pöörata tähelepanu turvalisusele ning pettuste ennetamisele. Ligipääsu ühistu pangakontole tuleb hallata nii, et oleks maandatud riskid ning välditud olukorrad, kus kõrvalised isikud saavad kontole juurdepääsu. Selleks on oluline hoida internetipanga ülekannete limiidid vastavuses ühistu tegelike vajadustega. Ülevaate kehtivatest limiitidest saab internetipangast,” ütles Pugri.

Suuremate summade liigutamisel on vajalik rakendada põhimõtet, et ülekanded kinnitatakse kahe kasutaja poolt. “Lisaks on internetipangas võimalik seada tingimus, et kõik tootelepingud ning teiste internetipanga kasutajate õiguste muutmised jõustuvad ainult koos teise kasutajaga. Sellised lahendused aitavad oluliselt vähendada väärkasutuse ja pettuste riski,” ütles Janis Pugri.