Riigikohtu lahend: Korteriomanike üldkoosolekul hääletamine ühise korteriomandi puhul

Kevadised korteriühistute üldkoosolekud on taas käimas ning see on hea aeg üle vaadata koosolekul osalemise ja hääletamisega seotud reeglid, eriti esindamise ja volituste küsimused.  

Riigikohus on selgitanud lahendis nr 2-22-10127/22 , et kui ühel korteril on mitu omanikku, peavad nad üldkoosolekul oma häält kasutama ühiselt või volitama ühe inimese enda eest hääletama.

Kui koosolekule tuleb ainult üks neist omanikest, kuid tal ei ole teiste omanike volitust, siis ei pea koosoleku juhataja tema häält arvesse võtma ei kvoorumi ega hääletuse tulemuse juures. Samas võivad teised sama korteri omanikud hiljem tema hääletamise heaks kiita, ja siis loetakse see hääl kehtivaks.

Koosoleku juhataja või teised korteriomanikud võivad lubada hääletama inimese, kellel tegelikult ei ole teiste sama korteri ühiste omanike volitust. Sellega kaasneb aga risk, et hiljem võib keegi vaidlustada koosolekul tehtud otsused, väites, et hääletamisel osales inimene ilma õiguseta.

Samas ei pruugi selline vaidlus alati õnnestuda. Kui teine sama korteri omanik, kes koosolekul ei osalenud, kiidab hiljem antud hääle heaks, loetakse see hääl tagantjärele kehtivaks ning otsust ei saa enam selle põhjuse tõttu tühistada.

KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi tuleb iga korteriomanike üldkoosolek protokollida ja protokolli lahutamatu osa on mh ärakiri üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast. Osalejate nimekirja kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi (MTÜS § 21 lg 31). Ehkki seadusest tuleneb nõue koostada juriidilise isiku organi koosoleku kohta protokoll, ei ole protokolli olemasolu või sisu otsuse vastuvõetuks lugemiseks ainumäärav (vt RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p-d 9–9.3). Protokolli koostamise ja allkirjastamise eesmärk on eelkõige luua dokument, mis võimaldab tõendada koosoleku toimumist, hääletustulemusi ja koosolekul vastu võetud otsuste sisu (vt eelviidatud lahendi p 13.2).

KrtS § 22 lg 5 järgi võib korteriomanike üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjalikus vormis antud volituse eesmärk on tõendada korteriühistule (koosoleku juhataja ja teiste kohal olevate korteriomanike kaudu) õigust korteriomaniku nimel koosolekul hääleõigusega osaleda ja hääletada. Kui volikirja ei esitata, ei pea esindajat kvoorumit tuvastades osalejaks lugema. Esindaja osalejaks lubamise üle otsustab koosoleku juhataja, kes võib otsustamise anda üle ka kohal olevatele korteriomanikele. (p 15)

Kui väidetav esindaja ei suuda oma esindusõigust tõendada, kuid ta lubatakse siiski üldkoosolekul hääletama, siis võivad sellisel koosolekul vastu võetud otsused olla seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatavad (RKTKm nr 2-21-13599/26, p 14.4). Kui aga ka sellise esindaja antud hääli arvestamata oli kvooruminõue täidetud ja otsuse poolt anti piisav arv hääli, on otsus vastu võetud kooskõlas seadusega. (p 16)

Korteriomanik, kelle esindusõiguseta esindaja võeti kvoorumi täidetuse hindamisel arvesse ja lubati hääletama, saab esindusõiguseta antud hääle heaks kiita. Korteriomanik võib hääle andmise heaks kiita nii omal algatusel kui ka korteriühistu ettepanekul. Kui korteriomaniku häälega otsuse vastuvõtmisel arvestati, ehkki seda korteriomanikku esindas esindusõiguseta isik, toob hääle andmise heakskiitmine kaasa selle, et korteriomaniku häält võeti otsuse tegemisel arvesse õigesti. Kui korteriomanik kiidab heaks tema nimel hääle andmise, siis tuleb see hääl arvata ka kvoorumi hulka KrtS § 20 lg 2 mõttes (vt sarnaselt kirjaliku hääletuse kohta ka RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256/51, p-d 13.4-13.6 ja 15).

Allikas: Riigikohtu lahendid.