Обеспечение безопасности общедомовой электроустановки многоквартирного дома является практической обязанностью квартирного товарищества. 

Организация эксплуатации электроустановок может оказаться сложной областью, которой квартирные товарищества часто не хотят или не считают нужным заниматься самостоятельно. Поскольку при определенных условиях это является обязанностью, вытекающей из закона, товариществу необходимо найти подходящее решение или компетентного поставщика услуг, который профессионально выполнит эту задачу за них.

Газета «Квартирный дом» обратилась за разъяснениями в Enefit. Ингвар Миннус, руководитель их службы технического обслуживания, объяснил специфику. Обеспечение электробезопасности для квартирного товарищества не является факультативным действием, а прямой ответственностью, вытекающей из закона. В Эстонии это регулируется Законом об электробезопасности, который устанавливает четкие требования к владельцу и управляющему электроустановками.

«Организация эксплуатации электроустановки — это непрерывная деятельность по обеспечению безопасного и соответствующего требованиям функционирования электроустановки. Это включает, например, регулярные контрольные и обслуживающие мероприятия, предотвращение неисправностей и быстрое реагирование, ведение технической документации, измерения, осмотры и подготовку к аудитам, а также назначение ответственного за эксплуатацию», — пояснил Миннус.

Задача ответственного за эксплуатацию также включает консультирование правления по вопросам надежности, энергоэффективности и планирования необходимых электромонтажных работ.

Одним из важнейших принципов закона является требование о том, что в зданиях, номинальный ток главного предохранителя которых превышает 100 ампер, должен быть назначен компетентный ответственный за эксплуатацию. Это не рекомендательная дополнительная услуга, а обязательная роль, задача которого — обеспечивать безопасное и соответствующее требованиям функционирование электроустановки в любой момент времени.

Помимо требования о 100 А, Закон об электробезопасности также подчеркивает ряд других принципов, регулирующих организацию эксплуатации, в том числе:

• Владелец электроустановки должен обеспечить исправность системы и ее безопасное использование.
  Это означает, что правление товарищества по сути несет ответственность за электробезопасность всего здания, независимо от того, когда в последний раз проводились работы или каков возраст здания.

• Лицо, ответственное за электроустановку, должно обладать требуемой компетенцией.
  Ответственный за эксплуатацию должен иметь соответствующую квалификацию, профессиональное свидетельство и регистрацию. Товарищество не может назначить любое лицо, а только компетентного специалиста.

• Организация эксплуатации должна быть документирована.
  Требуется наличие плана эксплуатации с описанием действий, графиками контроля и журналом технического обслуживания. Недокументированные действия не соответствуют требованиям закона.

• Электроустановка должна проходить регулярные осмотры и измерения.
  Это означает, что помимо аудита, ответственный за эксплуатацию должен проводить периодические контрольные мероприятия, которые обеспечивают постоянную безопасность установки.

Поскольку большинство многоквартирных домов в Эстонии превышают порог главного предохранителя в 100 А, обязанность по организации эксплуатации распространяется на очень большую часть жилищного фонда. Вследствие этого у многих товариществ возникает потребность в надежном и профессиональном партнере, который сможет взять на себя ответственность за ежедневную безопасность всей электроустановки.

Соответствие плана эксплуатации особенностям здания

План эксплуатации всегда составляется исходя из технического состояния, возраста, назначения и сложности электрических систем конкретного здания. Каждое здание имеет свои особенности, и поэтому не существует универсального решения, подходящего для всех. Профессионально составленный план эксплуатации гарантирует, что электроустановка каждого здания остается безопасной, надежной и соответствует установленным законом требованиям.

В старых зданиях

В старых многоквартирных и офисных зданиях основное внимание уделяется снижению рисков и мониторингу изношенного оборудования и проводки. В таких зданиях могут встречаться устаревшая проводка и контакты, а также устаревшие защитные решения. Проблемой также может быть отсутствие или неточность документации и скрытые дефекты, возникшие в результате перестроек.

Задача управляющего по эксплуатации — оценить все потенциально опасные места, составить план действий, контролировать критические узлы и давать товариществу четкие и понятные рекомендации о том, как обеспечить безопасность и надежность системы. Часто это означает увеличение частоты обслуживания, более частые визуальные проверки и регулярное проведение технических измерений.

В новых зданиях

В новых и отремонтированных зданиях системы более современные, но при этом технически значительно сложнее.
Как правило, они включают системы автоматизации и управления, аварийное освещение и решения BMS (building management system), интеллектуальные счетчики энергопотребления или подключения солнечной энергии и накопителей энергии.

В таких зданиях план эксплуатации сосредоточен прежде всего на обеспечении взаимодействия систем. Важно регулярно проверять, правильно ли работает автоматика, функционирует ли передача сигналов тревоги, а также скоординированы ли и безопасно ли интегрированы солнечные электростанции с остальной электросетью. Современное здание требует постоянного мониторинга и технической компетентности, чтобы системы функционировали с максимальной надежностью.

В зданиях с высокой нагрузкой

Здания, где много энергоемкого оборудования — например, лифты, вентиляционные установки, тепловые насосы, зарядные решения или крупные технические узлы — требуют специально разработанного плана эксплуатации. В таких зданиях ключевыми вопросами являются равномерное распределение нагрузок, надежность инфраструктуры в часы пик, защитные решения, соответствующие стандартам, строгое соблюдение графика обслуживания и контроля оборудования, а также быстрое обнаружение и устранение неисправностей.

Управляющий по эксплуатации должен следить за тем, чтобы системы не были перегружены, чтобы электрическая инфраструктура поддерживала растущие потребности в энергии (например, расширяющуюся сеть зарядки электромобилей) и чтобы вся техническая система здания функционировала стабильно даже при высоких нагрузках.

Текущее состояние и рекомендации для эстонских многоквартирных домов

В Эстонии уровень электробезопасности в многоквартирных домах неоднороден. В отремонтированных и новых домах осведомленность, как правило, лучше, но значительная часть старого жилого фонда эксплуатируется с минимальным вниманием. Типичные проблемы включают устаревшую проводку, недостаточные защитные решения или отсутствие документации.

Тем не менее, на правлении квартирного товарищества лежит обязанность обеспечить безопасность электроустановки, независимо от того, в каком состоянии находится система или когда в последний раз производились инвестиции.

Рекомендации для товариществ:

1. Выяснить наличие обязанности по эксплуатации (более 100 А).

2. Назначить компетентного и зарегистрированного управляющего по эксплуатации.

3. Проводить регулярные электроаудиты.

4. Планировать деятельность в соответствии с рекомендациями ответственного за электрохозяйство.

5. Не ждать возникновения неисправностей или аварий, а действовать превентивно.

Электротехнические работы решают конкретные технические проблемы, эксплуатационное обслуживание предотвращает риски и обеспечивает безопасное ежедневное функционирование, а аудит электросистемы предоставляет независимую оценку состояния системы. Вместе эти три направления формируют комплексную систему электробезопасности.