Многие владельцы квартир предполагают, что если они владеют квартирой, то они владеют всем, что находится в ней. На самом деле это не так. В случае собственности на квартиру несущие стены, промежуточные ограждения, балконы, фасады (с проемами или окнами) и другие основные конструкции здания относятся к общему имуществу, а не к собственности индивидуального владельца.

Собственник квартиры не может произвольно менять части зданий, принадлежащих общей собственности.
То есть перед выполнением работ необходимо получить согласие других владельцев квартир.
Без согласования не следует, например, менять окна, застеклять или закрывать балконы или менять решение системы отопления.
Входная дверь квартиры, выходящая в общий коридор, также является частью совместного владения, и изменение ее дизайна или конструкции также требует одобрения других владельцев.

Фасад, наружные стены, оконные проемы и входные двери — это часть конструкции здания, которая должна защищать весь дом от непогоды, сохранять тепло и обеспечивать однородный внешний вид. Поэтому они не принадлежат ни одному владельцу квартиры отдельно, а являются сособственниками. Согласно закону, управление объектом совместного владения осуществляется через квартирное товарищество.

Входная дверь квартиры, которая выходит в общий коридор или лестницу, также является частью общего ограждения здания. Она отделяет квартиру от общего пространства и, следовательно, является также общей собственностью, а не только собственностью одного владельца.

Однако межкомнатные двери квартиры, например, расположенные между гостиной, спальней или кухней, принадлежат собственности самого владельца квартиры. Их установку, замену и конструкцию может решить сам владелец. Также отделка стен, замена паркета или покраска потолка — работы, которые владелец квартиры может выполнить при желании.

Несущие стены являются частью конструкции здания

Несущие стены квартиры — это не просто разграничивающие поверхности помещения, а часть всей конструкции здания, обеспечивающая его устойчивость и безопасность.
То есть их изменение, разрушение или проделывание отверстий могут повлиять на прочность и безопасность всего здания. Для выполнения таких работ требуется согласие владельцев квартир, а также проект и согласование, предусмотренные в Строительном кодексе.

Изменения, внесенные без соответствующего проекта и согласования, могут:

• поставить под угрозу несущую способность здания,

• вызывают растрескивание или провисание,

• нарушать пожарную безопасность,

• и приводят к страховым спорам или надзорным процедурам.

Перегородки также не всегда свободно заменяемы

Часто считается, что перегородки полностью принадлежат владельцу квартиры, потому что они не несут нагрузку. Здесь тоже нужно соблюдать осторожность:

• Некоторые перегородки могут скрывать внутри вентиляционные каналы или электропроводку, а также другие трубопроводы, которые также относятся к общему имуществу.

• Проделывание отверстий или частичное удаление стены может привести к повреждению этих систем.

Поэтому, прежде чем взять в руки молоток, вы всегда должны:

1. Проверьте строительный проект — какие стены несущие, а какие нет.

2. Проконсультируйтесь с квартирным товариществом — нуждается ли работа в согласовании.

3. При необходимости закажите эксперта по строительству или смету у инженера (например, для балкона, стены или проема).

Закон о собственности на квартиры и квартирных товариществах (§ 31 Пункт 1 статьи 1 КЛТ) предусматривает следующее:

Собственник квартиры обязан воздерживаться от действий, негативно влияющих на объект совместного владения или права другого владельца квартиры.

Это означает, что даже в своей квартире вы не можете вносить изменения, влияющие на другие квартиры или общее состояние здания. Если работа требует модификации конструкций или реорганизации общих технических систем, это всегда должно быть согласовано на общем собрании и через местное самоуправление.

Владение квартирой дает право использовать и обставлять собственное жилое пространство, но не изменять его дизайн. Несущие стены, балконы и другие основные части здания являются общими.
В целях безопасности и законности, прежде чем менять стену или балкон, вы всегда должны:

• контрольные проекты,

• запросить разрешение у кооператива и, при необходимости, у муниципалитета,

• и, при необходимости, закажите строительного эксперта.