Korteriühistu hooldus- ja remondiraha ei tohiks ühte fondi ära segada

Kuigi näiliselt tundub loogiline, et kõik korteriühistu hoolduseks ja parandamiseks mõeldud rahad on ühes kohas, siis Sinufinants finantsjuht Annamaria Kivilo seda ei soovita. 

“Õiguslikult ja raamatupidamise mõttes ei tohiks hooldus- ja remondiraha siiski ühte fondi ära segada,” sõnas Kivilo Kortermajalehele. Ta selgitas: “Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ütleb, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osale, ehk kõik need maksed on algselt ettemaksud tulevaste kulude katteks, mitte ühistu üldine raha.”

Sama seadus sätestab, et majanduskavas oleks eraldi välja toodud remondifondi maksete suurus, koos reservkapitaliga (KrtS § 41 lg 1 p 4). See tähendab, et remondifond on seaduse tasandil omaette kohustuslik fond.

Raamatupidamise juhend RTJ 14 jagab liikmetelt saadud tasud kaheks: hooldustasud ja muud mitte-sihtotstarbelised tasud ning remonditasud ja muud sihtotstarbelised tasud. 

Remonditasud tohib tuluna näidata alles siis, kui konkreetne remont on tehtud, seni on need bilansis eraldi sihtotstarbeline kohustus ühistu liikmete ees.

Sellest tulenevalt on vastus, et arvel võib omaniku mugavuse huvides olla üks kogusumma, aga raamatupidamises ja majanduskavas peavad hooldus- ja remondifondi komponendid olema eraldi, mitte üks segafond.

Annamaria Kivilo tõi välja neli näidet, miks remondi- ja hooldusrahasid tuleks eraldi hoida. Esiteks, omanik näeb, kuhu tema raha päriselt läheb. Kui makse on üks rida „150 €“, aga arvestuses on selgelt eraldi, kui palju sellest on hooldus ja kui palju remondifond, on omanikul võimalik küsida ja saada konkreetne vastus:

• hooldustasu: X €/m² – koristus, haldus, jooksev majandamine;

• remondifond: Y €/m² – kogutud jääk näiteks 45 000 €.

Remondifond on sihtotstarbeline kogumaks hoone remonditöödeks ja suuremateks hooldustöödeks, mitte üldine „hooldus“, mida saab iga arve katteks kasutada.

Teiseks, remondiraha ei kulu vaikselt ära igapäevakulude peale. Kui kogu raha on ühes fondis, juhtub praktikas sageli, et remondifondi raha kulub tasapisi ära igapäevaste arvete tasumiseks. Raamatupidamises peaks remondifondi laekumised olema sihtotstarbelise kohustusena bilansis kuni remondi tegemiseni.

Kolmandaks, vähem vaidlusi ja rohkem õiglust korteriomanike vahel. Korteriomanikul on seaduslik õigus saada teavet ühistu finantsseisu kohta ja näha, kuidas tema raha kasutatakse (KrtS § 45). Kui hooldus ja remont on raamatupidamises läbisegi, tekivad tüüpilised küsimused ja pinged:

• „Lubasite remondifondi koguda, kus see raha nüüd on?“

• „Kas see kulu on tavaline hooldus või erakorraline remont, millega ma üldse nõustusin?“

Kui fondid on eraldi, saab juhatus näidata konkreetseid numbreid: kui palju koguti, mida otsustati ja mis summad milliste tööde peale kulusid.

Ja neljandaks, pank ja ostja näevad maja tegelikku tervist. Pangad ja kinnisvaraturu professionaalid vaatavad kortermaja finantsseisu hinnates just seda, kas ja kui suur remondifond on olemas – ruutmeetri kohta ja kogusummas. Kui remondifond ja hooldus on segamini, võib paberil tunduda, et „rahaseis on hea“, aga lähemalt vaadates selgub, et remondiks kogutud raha ei ole eraldi ja seega pole seda tegelikult olemas.

Seadus reguleerib rahade eraldi hoidmisi mitme seaduse alusel. Esiteks, korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) sätestab, et kõik maksed on ettemaksed majanduskava alusel (KrtS § 40) ning et majanduskavas tuleb eraldi näidata remondifondi maksete suurus (KrtS § 41 lg 1 p 4).

Teiseks, raamatupidamise seadus (RPS) nõuab, et aruanne annaks tõese ja õiglase ülevaate (nt § 4 ja § 16 põhimõtted). See tähendab, et pikaajalised remondikohustused ei tohi olla peidetud üldise fondi sisse.

Ja kolmandaks, raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 14 selgitab, kuidas korteriühistu liikmetelt saadud tasusid arvestada: 

• liikmemaksud, hooldustasud ja muud mitte-sihtotstarbelised tasud – st jooksvate kulude katteks mõeldud maksed (koristus, haldus, üldkulud).

• remondifond ja muud sihtotstarbelised tasud – konkreetsete objektide remondiks kogutud raha.

Lisaks, liikmetelt saadud tasud tuleb aruandes näidata liikide kaupa: hooldustasud, remonditasud, muud liikmetelt kogutud tasud – see eeldab, et fondid on arvestuses eristatavad.

See muudab raamatupidamise läbipaistvamaks, kuna korteriomanik näeb aruannetest, kui palju raha kogutakse igapäevaseks majandamiseks ja kui palju pikaajaliste remontide jaoks; revidendil ja pangal on võimalik hinnata, kas maja on remondiriskideks ette valmistunud või mitte; ning juhatusel on selge signaal, kui remondifond on liiga väike või isegi puudujäägis.

Viis meelespead, miks hooldus- ja remondifond peaksid eraldi olema. 

1. Remondifond ei ole „üldine raha“, vaid kindel lubadus tulevaste remontide jaoks.
   Seadus ja RTJ käsitlevad remonditasu sihtotstarbelise rahana, mida tuluks lugeda tohib alles siis, kui konkreetne kavandatud remont päriselt tehakse.

2. Hooldusraha ja remondiraha segamine teeb aruanded segaseks.
   Kui kõik on ühes fondis, ei saa keegi enam aru, kui palju on kogutud igapäevakulude katteks ja kui palju on päriselt remondiks kõrvale pandud.

3. Eraldi fondid kaitsevad korteriomanikku šokk-arvete eest.
   Kui remondifond on eraldi ja läbipaistvalt kogutud, on vähem tõenäoline, et suure töö eel öeldakse: „Oi, raha polegi, tuleb võtta laen või teha erakorraline suur makse.“

4. Selge remondifond tõstab maja väärtust.
   Pank ja potentsiaalne ostja näevad, et majal on kindel reserv suurte tööde jaoks ja hästi juhitud ühistu.

5. Eraldi arvestus tähendab vähem vaidlusi ja rohkem usaldust.
   Kui iga euro on kirjas kas hoolduse või remondi reale, on juhatusel lihtne näidata, et raha kasutatakse täpselt nii, nagu korteriomanikud on kokku leppinud.