Korteriühistud tellivad remonttöid eri mahus- kord on vaja soojustada fassaad, kord vahetada katust, torustikku või lihtsalt värskendada trepikoda. Sageli arvatakse, et omanikujärelevalvet on vaja ainult suurte ja keerukate ehitusprojektide puhul, kuid tegelikkuses on selle roll oluline ka väiksemate tööde juures.
Omanikujärelevalve ülesanne on seista tellija ehk korteriühistu huvide eest- jälgida, et töö oleks tehtud kvaliteetselt, vastaks projektile ja ehitusnormidele ning et ühistu raha ei läheks raisku.

Miks on järelevalvet vaja ka väikestel töödel?

Väiksemad projektid, nagu trepikoja remont, sokli parandamine või vee- ja kanalisatsioonitööde uuendamine, tunduvad tihti nii lihtsad, et juhatus otsustab need korraldada ilma eraldi järelevalveta.
Kuid praktika näitab, et just sellistel töödel tekib kõige enam probleeme, sest puudub professionaal, kes oskaks hinnata töö kvaliteeti ja vastavust projektile.

Mida omanikujärelevalve aitab paremini teha kui ehitus ilma selleta:

• Järelevalve kontrollib, et ehitaja kasutaks õigeid materjale, töövõtteid ja koguseid, mitte odavamaid või ebakvaliteetseid asendusi. Ilma järelevalveta võivad ehitajad kasutada odavamaid ja mittesobivaid materjale, mida tellija ei märkagi kuni ilmnevad praod, niiskus või hallitus.

• Järelevalve tagab, et töö vastaks ehitusprojektile, Eestis kehtivatele normidele ja turvalisusnõuetele. Ilma järelevalveta võib näiteks soojustuse paksus, ventilatsiooni paigaldus või katuse ehitus erineda projektist- tulemus võib olla energiaraiskaja või koguni ohtlik.

• Hea järelevalve märkab ehitusvigu juba töö käigus, mitte siis, kui kõik on valmis ja garantiiaeg hakkab jooksma. Näiteks valesti paigaldatud katuseplekk, niiskustõkke puudumine, soojustuse lüngad- need on palju odavam parandada kohe, mitte aasta hiljem.

• Omanikujärelevalve on tellija, ehk ühistu, esindaja objektil. Ta ei tööta ehitajale, vaid kontrollib, et elanikud saaksid lubatud töö ja kvaliteedi. Ilma järelevalveta jäävadki elanikel tihti teadmata, miks remonditud katus ikkagi tilgub või miks soojustatud fassaad hallitab.  

• Omanikujärelevalve korraldab ja kontrollib tööde vastuvõtuakte, jooniseid ja garantiidokumente. Kui dokumente pole, võib hiljem tekkida probleeme garantiinõuete või kindlustusega.  

Järelevalve aitab säästa- mitte kulutada

Paljud ühistud pelgavad, et omanikujärelevalve on lisakulu. Tegelikult on see investeering, mis hoiab kokku raha ja närve.
Kogenud järelevalve spetsialist märkab ehitusvigu juba varakult ja enne kui need muutuvad kulukateks parandustöödeks.

Kes saab omanikujärelevalvet teha?

Omanikujärelevalvet tohib teha pädev isik, kellel on vastav erialane haridus ja kogemus. Sageli on see ehitusinsener või erialaettevõte, kellel on vastav tegevusluba.
Järelevalve tegija peab olema sõltumatu, ta ei tohi olla seotud töövõtja ega materjalide tarnijaga, et huvide konflikt oleks välistatud.

Hea tava näeb ette, et järelevalve spetsialist osaleb juba tööde alguses:

• aitab üle vaadata projekti ja töömahu,

• kontrollib tööde vastavust seadustele,

• jälgib tööde kulgu ja kvaliteeti,

• koostab tööde üleandmise aktid ja fotodokumendid.

Mis juhtub, kui järelevalvet pole?

Kui ühistul puudub pädev järelevalve, võib remont esmapilgul tunduda korras, kuid probleemid ilmnevad hiljem:

• värske fassaad hakkab pragunema,

• vihmavesi imbub seina,

• soojustuse taha tekib hallitus,

• tööde dokumentatsiooni pole ja garantiid ei saa kehtestada,

• ühistu peab parandustööd oma kulul tegema.

Näide elust enesest: kui järelevalvet ei olnud

Üks Tallinna korteriühistu otsustas renoveerida oma 1980. aastate algul ehitatud maja fassaadi.

Töö tundus lihtne,  puhastada vana krohv, parandada betoonis praod, krohvida ja värvida. Juhatus leidis, et omanikujärelevalve palkamine oleks tarbetu kulu, sest palgatud ehitusfirma ju teab, mida teeb.

Ehitus algas hoogsalt, kuid juba esimestel nädalatel hakkas ehitaja lammutama ka vanu varikatuseid, mis olid betoonist ja hoidsid rõdude kohal vihmavarju. Paraku ei hinnatud enne tööde algust nende konstruktsioonide seisukorda ega tugevust. Kui fassaadi parandamise käigus hakati betooni mehaaniliselt puhastama, lagunes 40 aastat vana varikatus osaliselt, tükid kukkusid alla ja töö tuli katkestada.

Selgus, et betoon oli tugevalt karboniseerunud ja roostetanud armatuuriga.

Ehitaja jäi aga hätta, sest polnud ette näinud täiendavaid toestustöid ega uue varikatuse rajamist. Töö venis, lisakulud kasvasid üle 20 000 euro.

Lõpuks pidi ühistu tellima uue ekspertiisi ja lisaprojekti, mis maksis rohkem kui oleks maksnud kogu omanikujärelevalve teenus algusest peale. Selliseid olukordi tuleb ette isegi siis, kui töö tegija on tuntud firma.  

Ühistu juhatusel puuduvad sageli tehnilised teadmised, et hinnata tööde kvaliteeti. Omanikujärelevalve ongi selleks, et ühistu ei peaks tegema otsuseid nö silma järgi.

Isegi kui projekt on väike, tasub alati kaaluda järelevalve kaasamist- see tagab, et ühistu raha on hästi kasutatud ja tulemus kestab kaua.