Квартирные товарищества заказывают ремонт в разных объемах — иногда необходимо утеплить фасад, один раз поменять крышу, сантехнику или просто обновить лестницу. Часто считается, что надзор со стороны собственника необходим только для крупных и сложных строительных проектов, но на самом деле его роль важна и при выполнении небольших работ.
Задача собственникового надзора — отстаивать интересы клиента, то есть квартирного товарищества, — следить за тем, чтобы работы были выполнены качественно, соответствовали проектным и строительным нормам и чтобы деньги кооператива не были потрачены зря.

Почему надзор необходим даже на небольших рабочих местах?

Небольшие проекты, такие как ремонт лестницы, ремонт цоколя или ремонт водопроводных и канализационных сооружений, часто кажутся настолько простыми, что совет директоров решает организовать их без отдельного надзора.
Но практика показывает, что именно в таких работах возникает больше всего проблем, поскольку нет профессионала, способного оценить качество работы и соответствие проекту.

Какой надзор со стороны собственника поможет обойтись лучше, чем строительство без него:

• Надзор проверяет, использует ли строитель подходящие материалы, качество изготовления и количество, а не более дешевые или некачественные заменители. Без присмотра строители могут использовать более дешевые и неподходящие материалы, которые заказчик не заметит до появления трещин, влаги или плесени.

• Надзор обеспечивает соответствие работ строительному проекту, нормам и требованиям безопасности, действующим в Эстонии. Например, без надзора толщина изоляции, установка вентиляции или конструкция крыши могут отличаться от проектных — результат может привести к потере энергии или даже к опасным последствиям.

• Хороший надзор заметит строительные ошибки уже в процессе работы, а не тогда, когда все будет готово и истечет гарантийный срок. Например, неправильно установленный кровельный лист, отсутствие влагоизоляции, зазоры изоляции — их гораздо дешевле отремонтировать сразу, а не через год.

• Надзор со стороны владельца осуществляется представителем заказчика, то есть кооператива, на объекте. Он не работает на строителя, но проверяет, получают ли жители обещанную работу и качество. Без присмотра жители часто не знают, почему отремонтированная крыша все еще капает или почему утепленный фасад покрыт плесенью.

• Собственниковый надзор организует и проверяет акты приемки работ, чертежей и гарантийных документов. Если документов нет, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы с гарантийными претензиями или страхованием.

Надзор помогает экономить, а не тратить

Многие кооперативы опасаются, что надзор со стороны владельцев — это дополнительные расходы. На самом деле, это инвестиция, которая экономит деньги и нервы.
Опытный супервайзер заметит строительные ошибки на ранней стадии и до того, как они перерастут в дорогостоящий ремонт.

Кто может контролировать владельца?

Надзор за собственником может осуществляться компетентным лицом с соответствующим профессиональным образованием и опытом. Часто это инженер-строитель или специализированная компания, имеющая соответствующую лицензию на деятельность.
Во избежание конфликта интересов супервайзер должен быть независимым и не иметь отношения к подрядчику или поставщику материалов.

Надлежащая практика предусматривает привлечение курирующего специалиста в самом начале работы:

• помогает пересмотреть проект и объем работы,

• проверяет соответствие работ законодательству,

• контролирует ход и качество работы,

• готовит акты передачи произведений и фотодокументов.

Что произойдет, если не будет надзора?

Если в кооперативе нет компетентного надзора, ремонт на первый взгляд может показаться нормальным, но проблемы возникнут позже:

• свежий фасад начинает трескаться,

• дождевая вода просачивается в стену,

• за изоляцией образуется плесень,

• документация на работы отсутствует и гарантии не могут быть предоставлены,

• ремонтные работы кооператив должен выполнить за свой счет.

Пример из самой жизни: когда не было надзора

Одно из таллиннских квартирных товариществ решило отремонтировать фасад своего дома, построенного в начале 1980-х годов.

Работа казалась простой: очистите старую штукатурку, заделайте трещины в бетоне, оштукатурите и покрасьте. Совет посчитал, что нанимать руководителя, ответственного за строительство, было бы излишним, поскольку нанятая строительная компания знает, что делает.

Строительство началось полным ходом, но уже в первые недели строитель приступил к демонтажу старых козырьков, которые были сделаны из бетона, а над балконами висели зонтики. Увы, до начала работ состояние и прочность этих конструкций не оценивались. Когда в процессе ремонта фасада бетон начали механически очищать, 40-летний навес частично рухнул, куски упали вниз, и работы пришлось прервать.

Оказалось, что бетон сильно карбонизирован и проржавел арматурой.

Однако у строителя возникли проблемы, поскольку он не предусмотрел дополнительные вспомогательные работы или строительство нового навеса. Работы затянулись, дополнительные расходы увеличились более чем на 20 000 евро.

В конце концов кооперативу пришлось заказать новую экспертизу и выполнить дополнительный проект, стоимость которого с самого начала превысила бы расходы всей службы надзора за владельцами. Такие ситуации возникают даже в том случае, если исполнителем работ является известная компания.

Правлению кооператива часто не хватает технических знаний для оценки качества работ. Надзор за собственностью заключается в том, чтобы кооперативу не приходилось принимать решения на глаз.

Даже если проект небольшой, всегда стоит подумать о привлечении надзора — это гарантирует, что средства кооператива будут потрачены не зря, а результат сохранится надолго.