KÜ koosolek: Kuidas kutsuda kokku korteriühistu üldkoosolek

Korteriomanike üldkoosolek on korteriühistu kõige tähtsam organ.

Korteriomanike üldkoosoleku pädevusse kuulub mitmete oluliste küsimuste otsustamine. Nende hulka kuuluvad näiteks majanduskava kinnitamine, reservkapitali suuruse määramine, juhatuse liikmete valimine ja tagasikutsumine ning majandusaasta aruande kinnitamine.

Samuti otsustab üldkoosolek põhikirja muutmise üle. Selle puhul ei piisa üksnes lihtsast häälteenamusest – muudatus loetakse vastuvõetuks juhul, kui selle poolt hääletab üle kahe kolmandiku koosolekul osalenud korteriomanikest või nende esindajatest, välja arvatud juhul, kui põhikirjas on ette nähtud teisiti.

Küsimuste puhul, mis ületavad igapäevase majandamise piire, võib olla vajalik kvalifitseeritud häälteenamus. Teatud juhtudel eeldab otsuse tegemine ka kõigi korteriomanike kokkulepet.

Kui olete korteriühistu juhina korraldanud koosolekut, teate, et üldkoosoleku kokku kutsumisel ei ole tegemist vaid kuupäeva määramisega. Koosolekute läbiviimisel kehtivad kindlad reeglid ja nüansid, mille järgimine on oluline, et vältida hilisemaid vaidlusi või õiguslikke probleeme.

Millal ja kuidas üldse koosolek kokku kutsuda?

Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad. Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku (ka kui vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest esitab kirjaliku ja põhjendatud nõude koosoleku kokkukutsumiseks), võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Kõige olulisem on, et  korteriühistu liikmetele tuleb anda piisavalt aega koosolekuks valmistuda. Üldkoosolekul tehakse otsuseid, mis võivad olla ühistule olulised, seega peavad liikmed eelnevalt saama tutvuda koosoleku päevakorraga ja dokumentidega.

Tavapäraselt tähendab see, et kutse tuleks saata vähemalt 7 päeva enne koosolekut. 7 päeva loetakse alates järgmisest kutse väljasaatmise päevast.  See ei ole vaid viisakus, tegemist on  seadusest tuleneva nõudega. Kui kutse saadetakse liiga lühikese etteteatamisajaga, võib hiljem tekkida vaidlus koosoleku õiguspärasuse üle. Kui aga põhikirjas on kirjas pikem tähtaeg, siis tuleb seda järgida.  

Kutse saata:

• e-postiga, kui ühistu liige on teatanud oma e-posti aadressi kontaktiks (vt Riigikohtu lahend), siis tuleb sellel aadressil kutse saata

• paberil postkasti (kellel ei ole võimalust kasutada elektroonilisi kanaleid)  

• või panna trepikoja teadete tahvlile (kuigi ainult sellest üksi ei piisa)  

Hea tava on kasutada mitut kanalit korraga, et info päriselt kõigini jõuaks.

Mida kutse peab sisaldama?

Vaata kutse näidist siit. Lihtsalt pane kirja selgelt need põhiasjad, mis peavad olema kutsel vastavalt seadusele:

• millal (kuupäev ja kellaaeg)  

• kus (täpne koht)  

• millest räägitakse (päevakord)  

Viimane punkt ehk päevakord on tegelikult kõige tähtsam. Inimesed tahavad ette teada, kas arutatakse näiteks remondilaenu, parkimist või lihtsalt jooksvat majandust.  

Kui üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle, tuleb sellisele asjaolule üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata. Vastasel juhul on tegemist üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa juhatuse liikmete valimise otsuse tühisuse.

Kui päevakorras mingit teemat kirjas ei ole, siis üldjuhul ei saa seda ka niisama otsustama hakata. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.

Korteriomanikel peab olema ka võimalus varem tutvuda dokumentidega. Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanikele ei ole dokumente enne koosolekut tutvumiseks edastatud ega selgitatud, kus neid saab läbi vaadata, ei tohi neid küsimusi koosolekul hääletamiseks esitada.

Korteriomanikel on õigus esitada ettepanekuid päevakorra täiendamiseks kolme päeva jooksul pärast üldkoosoleku teate kättesaamist, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (MTÜS § 20)

Päevakorrast ehk mida sinna kirja panna

Siin ei pea kirjutama pikki seletusi. Piisab täiesti lihtsast loetelust, näiteks:

• majanduskava kinnitamine  

• plaanitavad fassaaditööd  

• juhatuse valimine (kui see on teemaks)  

• muud küsimused  

Aga oluline asi: kui on mingi suurem otsus (nt laenu võtmine või suurem remont), siis see peaks olema üsna konkreetselt välja toodud, mitte lihtsalt “muud teemad” all.

Mis saab siis, kui keegi ei saa tulla?

Seda juhtub kogu aeg. Selleks on olemas lihtne lahendus – volikiri (vaata volikirja näidist).

Ehk inimene saab anda kellelegi teisele õiguse enda eest hääletada. Hea on see juba kutses ära mainida, et inimesed teaksid selle võimalusega arvestada. Juhul kui ühel korteril on mitu omanikku, siis peab volitama ühe omaniku esindama korteriomanikke. Loe ka siit Riigikohtu lahendit.

Millal koosolek on üldse otsustusvõimeline?

Lihtsalt öeldes: siis, kui kohal on piisavalt inimesi (ehk hääli). KrtS  § 20 (2) Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Kui seda ei juhtu, võib minna vaja korduskoosolekut – aga see on juba järgmine teema.