Собрание ТСЖ: Организация общего собрания и правомочность

В управлении квартирным товариществом центральную роль играет общее собрание собственников квартир, которое по закону является высшим органом принятия решений товарищества. Как Закон об общей части Гражданского кодекса, так и Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах устанавливают, что важные решения принимаются именно на общем собрании большинством голосов. Это означает, что хотя повседневное управление организует правление, окончательное право принятия решений остается за самими собственниками квартир.

Хотя закон определяет важность общего собрания, его проведение не регулируется детально, поэтому разумно установить внутренние правила товарищества, которые помогут более плавно организовывать собрания.  

Обычно собрание ведет член правления, а протокол ведет назначенное для этого лицо. Обсуждения проходят в определенном порядке и временных рамках, чтобы у всех участников была равная возможность высказаться, а собрание оставалось деловым. Также председатель имеет право вмешиваться при нарушении порядка, фиксируя это в протоколе.  

При принятии решений всегда исходят из требований к голосам, вытекающих из закона и устава, а протокол собрания предоставляется собственникам квартир в течение определенного срока. Кроме того, можно договориться о дополнительных организационных деталях, например, о записи собрания, чтобы обеспечить точность протокола.

Кто может участвовать в общем собрании?

В собрании могут участвовать все собственники квартир данного товарищества. Статья 1 (4) Закона о квартирных товариществах: Квартирное товарищество является частноправовым юридическим лицом, членами которого являются все собственники квартирных собственностей, на которые разделена одна недвижимая собственность. Статья 20 (1) Закона о квартирных товариществах: Решения, принимаемые большинством голосов в соответствии с настоящим законом или соглашением собственников квартир, принимаются на общем собрании собственников квартир.

Круг собственников квартир, имеющих право участвовать в общем собрании собственников квартир, определяется в день общего собрания до его начала.

В собрании квартирного товарищества могут участвовать также уполномоченные лица.  

В общем собрании может участвовать сам собственник квартиры или его представитель, чье право представительства подтверждено письменным документом. Участие представителя в общем собрании не лишает собственника квартиры права участвовать в общем собрании. Уставом квартирного товарищества может быть предусмотрен максимальный предел собственников квартир, представляемых одним и тем же лицом (Статья 22 (5) Закона о квартирных товариществах).

Право голоса на общем собрании

На общем собрании собственников квартир каждая квартирная собственность дает один голос. Уставом квартирного товарищества может быть предусмотрено, что каждый собственник квартиры имеет один голос независимо от количества принадлежащих ему квартирных собственностей, или что количество голосов определяется размером доли совместной собственности квартирной собственности.  

Если у одной квартиры несколько собственников, то они должны использовать свой голос на общем собрании совместно или уполномочить одного человека голосовать от их имени (Читайте здесь судебное решение).

Лица без права голоса могут участвовать в общем собрании собственников квартир, но в случае совершенно посторонних лиц их присутствие, как правило, должно быть подтверждено голосованием, в то время как участие приглашенных специалистов и членов правления допускается по соглашению даже без отдельного решения.

Когда общее собрание правомочно?

Круг собственников квартир, имеющих право участвовать в общем собрании собственников квартир, определяется в день проведения общего собрания до его начала. Правлению квартирного товарищества рекомендуется непосредственно перед началом общего собрания проверить в крепостной книге актуальные данные о собственниках, которые можно бесплатно скачать для соответствующего товарищества. Члены правления квартирного товарищества также могут уполномочить представителей управляющей компании для ознакомления со списком собственников. См. здесь. На сайте электронной крепостной книги все собственники недвижимости также могут бесплатно ознакомиться с данными о принадлежащей им недвижимости.

Согласно § 20 (2) Закона о квартирной собственности: Общее собрание собственников квартир правомочно, если участвующим в нем собственникам квартир принадлежит более половины голосов и более половины долей общей собственности, если уставом не предусмотрено иное.

Уставом квартирного товарищества можно самостоятельно определить, когда общее собрание считается правомочным – это можно сделать как более гибким, так и более строгим. На практике все чаще используется решение, при котором собрание может принимать решения независимо от количества участников, что помогает избежать проведения повторных собраний. В то же время в небольших товариществах может быть оправдан и более строгий подход, когда правомочность предполагает участие всех собственников. Распространенные варианты варьируются от полной гибкости до требования определенного большинства голосов, например, более половины или определенного процента голосов.

Несмотря на то, что согласно § 1(4) Закона о квартирной собственности все собственники квартирных собственностей считаются членами квартирного товарищества, из одной квартирной собственности вытекает одно членство в квартирном товариществе, права, связанные с которым, осуществляются совместно совладельцами квартирной собственности. Поэтому при расчете кворума общего собрания следует исходить из количества квартирных собственностей. Согласно судебному решению № 2-24-6208/7 :Из одной квартирной собственности вытекает одно членство в квартирном товариществе, в связи с чем при расчете кворума общего собрания собственников квартир следует исходить из количества квартирных собственностей. Одна квартирная собственность дает один голос на общем собрании собственников квартир. Уставом квартирного товарищества не может быть предусмотрено, что из одной квартирной собственности вытекает отдельный голос для каждого совместного или долевого собственника квартирной собственности.

Риски:

Неправильный подсчет голосов – решение общего собрания может быть оспорено. Проверьте устав: если в нем указано, что каждый совладелец имеет отдельный голос, то это положение противоречит закону.

Общее собрание не является правомочным, если не выполнено требование кворума, предусмотренное законом или уставом.

‍

‍

Читайте также статью: Собрание ТСЖ: Как созвать общее собрание ТСЖ

Если у квартирного товарищества или собственника квартиры возникают вопросы по поводу собраний, деятельности или других тем, связанных с товариществом, можно получить через нашу платную услугу юридической помощи быструю профессиональную помощь.