Esimene korter: mida peaks teadma enne ostmist, et vältida hilisemaid probleeme

Esimese kodu ostmine on elus üks olulisemaid samme. See toob kaasa palju uusi kogemusi, rõõmu ja ka kohustusi. Esmapilgul võib kõik tunduda lihtne – korter meeldib, hind sobib, pank annab laenu ja sissekolimine võibki alata. Siiski on mitmeid olulisi aspekte, mida iga ostja peaks teadma enne ostuotsuse tegemist, eriti kui korter asub korteriühistus.

Korteri ostmisega ei kaasne ainult korteriomand, vaid ka osalus terves hoones – selle kandvad seinad, rõdu, katus, trepikoda, küttesüsteem ja muu kuuluvad kõigile ühiselt. Seepärast on oluline uurida, milline on korteriühistu olukord ja millised kokkulepped omanike vahel on sõlmitud. Kuidas on jaotatud autokohad, panipaigad, rattahoidlad jm .

Hästi toimiv ühistu tähendab tavaliselt, et maja eest hoolitsetakse, infot jagatakse läbipaistvalt ja otsused tehakse ühiselt. Kui ühistu aga ei toimi või on passiivne, võib sellega kaasneda mitmesuguseid probleeme – näiteks lagunev hoone, ebamõistlikud kulud või ootamatud remondilaenud, millest ostjal enne tehingut aimugi polnud.

Kellelt tasub küsida infot enne ostu? Kõige esimene kontakt on tavaliselt maakler või müüja ise. Ostjal on täielik õigus küsida kogu olemasolevat infot korteri ja korteriühistu kohta – näiteks viimase majandusaasta aruanne, kommunaalkulude ülevaated, üldkoosoleku protokollid, info remondifondi seisu ja võimalike tulevaste tööde kohta. Samuti peaks uurima, kas majas on võlglasi või kuidas nendega tegeletakse. Kui müüja ei oska või ei soovi neid dokumente jagada, võib see olla märk, et midagi varjatakse või ei olda ise teadlik olulistest kohustustest. Majandusaasta aruandeid saab vaadata ka avalikest registritest.

Kui korteriühistul on olemas aktiivne juhatus, võib ostja pöörduda ka otse nende poole – näiteks e-posti teel või kokkulepitud kohtumisel. Korteriühistu juhatusel on kohustus jagada infot kinnistu üldise olukorra, plaanitavate tööde ja olemasolevate laenude kohta. Mõistlikult ja viisakalt esitatud küsimused on igati põhjendatud, eriti kui ost on juba tõsisemalt kaalumisel.

Kindlasti tasub enne ostu uurida, kas korteriühistul on plaanis suuremaid remonditöid, näiteks katuse või fassaadi vahetus, küttesüsteemi uuendamine või liftide renoveerimine. Need tööd võivad tähendada märkimisväärseid lisakulutusi, mida korteriomanik peab hakkama tasuma kohe pärast ostu. Kui sellised plaanid on olemas, siis peaks ostja teadma, kas ja kuidas need finantseeritakse – kas olemasolevast remondifondist, laenuga või elanike lisamakse kaudu.

Korteri kõrvalkulud on samuti teema, millele peaks tähelepanu pöörama. Ostuhind võib olla taskukohane, kuid kõrged igakuised kulud võivad eelarve tasakaalust välja viia.  

Enne otsuse tegemist on mõistlik välja selgitada, milline on olnud varasemate kuude kommunaalkulude tase, kuidas need kujunevad ning kas maja kasutab kaugkütet, elektri- või gaasikütet. Samuti võiks uurida, kui suur on igakuine panus remondifondi ja kas see on piisav tulevikutöödeks või tuleb arvestada lisakuludega.  

Kasulik oleks ühistult ka välja uurida, kas korteriomanikul võib olla võlgu ühistule. Võib ka juhtuda, et ostetav korter on juba koormatud üürilepinguga, tasub üle küsida.

Oluline on pöörata tähelepanu ka korteri enda tehnilisele seisukorrale. Sageli pööratakse tähelepanu ainult siseviimistlusele, kuid unustatakse kontrollida korteri tehnosüsteeme – näiteks torustikku, elektrijuhtmestikku ja akende seisukorda. Remontimata tehnosüsteemid on kindel väljamineku allikas. Näiteks vanad ja särisevad elektripistikud peaks kindlasti välja vahetama ohutuse tagamiseks. Eriti vanemate korterite puhul tuleks tehnosüsteemid testida enne ostu. Vajadusel tellige ise või laske müüjal tellida ostueelne ehitustehniline audit.

Kui korteris on tehtud ümberehitusi, näiteks eemaldatud seinu või muudetud planeeringut, tuleks veenduda, et need muudatused on kooskõlastatud ning kantud ehitisregistrisse. Ebaseaduslikud ümberehitused võivad tulevikus tuua kaasa nii juriidilisi probleeme kui ka kulukaid tagajärgi.

Üks asi, mida paljud esmakordsed ostjad ei oska hinnata, on maja sisekliima – ehk see, kuidas naabrid omavahel läbi saavad, kui hästi inimesed koostööd teevad ning milline on üldine eluolu. Seda ei leia ühestki lepingust ega dokumendist, kuid seda saab teada näiteks juttu tehes kohalike elanikega, jälgides infotahvlit või uurides, kas majas on aktiivne infovahetus kas digitaalselt või koosolekute kaudu. Vahel võib just naabri kommentaar anda kõige ausama pildi sellest, milline on elu selles majas tegelikult. Samuti tasub välja uurida lärmakad naabrid, probleemid lemmikloomadega ja suitsetamiste kohta rõdudel. Kõik need tegevused võivad hakata uut korteriomanikku häirima.

Samuti ei tohiks alahinnata ametlike andmeallikate kasutamist.

Eestis on võimalik üsna lihtsalt kontrollida korteri ja korteriühistu andmeid erinevatest registritest. Näiteks e-kinnistusraamatust saab vaadata, kas korteril on kehtivaid hüpoteeke või muid koormatisi. Ehitisregistrist saab kontrollida, millised ümberehitused on ametlikult registreeritud. Korteriühistu kohta leiab teavet äriregistrist – seal näeb juhatuse liikmeid, majandusaasta aruandeid ja muid olulisi andmeid.

Kokkuvõttes võib öelda, et esimese kodu ostmisel tasub vaadata kaugemale ilusast sisekujundusest ja ahvatlevast hinnast. Hea ostu aluseks on põhjalik eeltöö, ausad küsimused ja teadlikkus sellest, mida tähendab kuuluda korteriühistusse.  

Korralikult ette valmistades saab ostust teha kindla ja rahuliku sammu uue eluetapi poole, ilma ebameeldivate üllatusteta.