„Miks ma maksan prügi eest sama palju kui mu naaber, kuigi elan üksi?“
„Kas see on õiglane, et neljaliikmeline pere maksab sama palju kui mina oma 30-ruutmeetrise korteriga?“
Need küsimused tulevad paljudele tuttavad ette – eriti neile, kes elavad kortermajas ja kellel on kogemust ühistu koosolekutega. Kommunaalkulude jagamine on alati tundlik teema. Mida „õiglane“ tähendab, sõltub tihti sellest, kelle silmade kaudu seda vaadata. Aga kuidas siis tegelikult on mõistlik ja seaduslik neid kulusid jagada?

Kolm viisi, kuidas kulusid jagatakse

Enamasti kasutatakse kortermajades üht või mitut järgmistest meetoditest:

1. Ruutmeetrite järgi

See on kõige levinum viis. Lihtsalt öeldes: mida suurem korter, seda suurem arve. Ja see pole lihtsalt harjumus – nii ütleb ka seadus, kui muud kokkulepet pole tehtud.

Näiteks kütte, üldelektri või remondifondi jagamine käib enamasti nii. Kui sul on 60-ruutmeetrine korter ja su naabril 30-ruutmeetrine, maksad sina kaks korda rohkem. See tundub paljudele õiglane – suurem pind vajab rohkem kütet ja on suurem osa majast.  

Samas, väikese korteri omanik võib küsida: „Aga mina kasutan trepikoda ja lifti ju samapalju kui suured korterid. Miks ma nende eest rohkem maksma pean?“ Sest teatud ühiskasutatavad kulud (nt trepikoja valgustus, lift, koristus, üldine hooldus) ei sõltu tema korteri suurusest.

2. Korterite arvu järgi

Siin lähenetakse asjale lihtsasti: iga korter maksab võrdselt. Olgu sul 20 või 60 ruutmeetrit, koristuse või haldustasu jaguneb kõigile ühepalju.

See töötab hästi näiteks:

• trepikodade koristamisel,

• üldkulude jagamisel,

• haldustasu arvestamisel.

Inimesed saavad kiirelt aru, palju nad maksma peavad, ja arvutused on lihtsad. Ent suure korteri omanikud võivad tunda, et maksavad liiga vähe, ja väikeste korterite omanikud liiga palju.

3. Elanike arvu järgi

Mõnes majas jagatakse teatud kulud selle järgi, kui palju inimesi korteris elab. Näiteks prügi, vee või kanalisatsiooni kulud võivad olla väga selgelt seotud sellega, mitu inimest tarbib.

See tundub õiglane… kui kõik ausalt elanike arvu esitavad. Paraku on see koht, kus tekib palju vaidlusi. Kes loeb, kui palju inimesi kuskil elab? Mis saab, kui keegi ei ole rahvastikuregistrisse sisse kirjutatud, aga elab tegelikult kohal?

Kui maja on väike ja inimesed usaldavad üksteist, võib see süsteem hästi toimida. Suuremas majas võib see tekitada pingeid ja kahtlustusi.

Kas seadus ütleb, kuidas peab?

Jah ja ei.

Seadus ütleb, et kui ühistu ei ole teisiti kokku leppinud, jagatakse kulud ruutmeetrite järgi (Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40). See tähendab, et vaikimisi on aluseks korteri suurus.

Aga seadus lubab ka kokkuleppeid. Ühistu saab üldkoosolekul otsustada, et mõnda kulu jagatakse elanike arvu järgi, mõnda korterite vahel võrdselt. Oluline on, et see oleks:

• koosolekul häälteenamusega vastu võetud,

• protokollitud,

• ja vajadusel ka põhikirja lisatud.

Niisiis – majal on õigus ise otsustada, kuidas kulusid jagada. Peaasi, et see oleks aus, kõigile teada ja ametlikult kirjas.

Kas korteriomanike kokkulepe on alati vajalik kulude jagamise muutmiseks?

Korteriühistus tekib aeg-ajalt küsimus: Kas me tohime muuta kulude jagamise põhimõtet ilma kõigi omanike nõusolekuta? Näiteks – kui seni on kõik kulud jagatud korteri suuruse järgi, aga nüüd soovib ühistu, et mõni kulu jaguneks hoopis võrdselt kõigi vahel.

Siin tuleb appi seadus ise. Nimelt ütleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 40 lõige 2, et ühistu võib oma põhikirjas ise määrata, kuidas kulusid jagatakse. See tähendab, et ühistu saab põhikirjas otsustada, et mõne kulu jagamise aluseks ei ole mitte korteri ruutmeetrid, vaid näiteks korterite arv või elanikud korteris.

Ja nüüd kõige olulisem: selleks ei ole vaja kõigi omanike isiklikku kirjalikku nõusolekut. Piisab, kui põhikirja muudatus tehakse üldkoosolekul ja see saab piisava häälteenamuse. Nii saabki ühistu seaduslikult muuta kulude jagamise viisi.

Aga siin on üks „aga” – kui mõnel korteriomanikul on juba olemas kehtiv kokkulepe, näiteks notariaalne ostuleping, milles on kirjas, et tema maksab kulusid ainult korteri suuruse järgi, siis tuleb selle kokkuleppega arvestada. Seadus ütleb selgelt: kui kokkulepe on olemas, peab seda järgima, isegi kui põhikiri ütleb midagi muud.

Seega kokkuvõttes:
– Üldreeglit saab muuta põhikirjaga.
– Üksikute omanike kokkuleppeid peab siiski arvestama.

See järeldus põhineb ka Riigikohtu seisukohal lahendis nr 2-18-12753/34 :

KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmisel ja seadus ei nõua selleks korteriomanike kokkulepet. Kui kokkulepe on aga olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada. (p 12)

KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve. (p 13.1)

Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve.

Korteriomanike huvide kindlaksmääramisel ei ole oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt. (p 13.2)

Mille jaoks milline jagamine sobib?

Praktiliselt võib kasutada erinevaid süsteeme erinevate kulude jaoks. Näiteks:

• Küte - ruutmeetri järgi

• Üldelekter - ruutmeetrite või korterite järgi

• Trepikoja koristus - korterite või elanike järgi

• Prügivedu - elanike arvu järgi

• Remondifond - ruutmeetrite järgi

• Haldustasu - korterite või ruutmeetrite järgi

• Elamu kindlustus - ruutmeetrite järgi

Kuidas rahu majja saada?

Võti peitub läbipaistvuses ja kokkuleppes.
Kui inimesed ei tea, kuidas arve kujuneb, tekivad pahameel ja kahtlused. Aga kui süsteem on lihtne, loogiline ja kirjalikult fikseeritud, kaob suur osa probleemidest.

Mõned head nipid:

• Selgita uutele liikmetele kohe, kuidas kulud jagunevad.

• Koosta lühike dokument, kus kõik arvestuspõhimõtted on kirjas.

• Ära muuda süsteemi salaja – tee seda koosolekul ja hääletades.

• Kui vaja, too kohale haldur või jurist, kes asjad lahti seletab.

Kokkuvõtteks võib öelda, et iga maja on oma nägu. Mõnes sobib kõik jagada ruutmeetrite järgi. Teises on mõistlik prügi ja vesi jagada elanike arvu järgi. Kolmandas piisab lihtsast ja võrdsest jaotusest.