«Почему я плачу за мусор столько же, сколько сосед, хотя живу одна?»
«Справедливо ли, что семья из четырех человек платит столько же, сколько я за мою квартиру площадью 30 квадратных футов?»
Эти вопросы знакомы многим, особенно тем, кто живет в многоквартирном доме и имеет опыт проведения совместных встреч. Распределение расходов на коммунальные услуги — всегда деликатная тема. Что значит «справедливый», часто зависит от того, чьими глазами вы на это смотрите. Но как же в таком случае разумно и законно распределять эти расходы?

Три способа распределения расходов

Чаще всего в многоквартирных домах используется один или несколько из следующих способов:

1. По квадратным метрам

Это самый распространенный способ. Проще говоря: чем больше квартира, тем выше счет. И это не просто привычка — так гласит закон, если не будет заключено еще одно соглашение.

Например, так обычно происходит разделение отопления, общего электроснабжения или ремонтного фонда. Если у вас квартира площадью 60 квадратных метров, а у соседа 30 квадратных метров, вы заплатите вдвое больше. Многим это кажется справедливым - большая площадь нуждается в большем отоплении и является большей частью дома.

В то же время владелец небольшой квартиры может спросить: «Но я пользуюсь лестницей и лифтом так же, как и большими квартирами. Почему я должен платить за них больше?» Потому что некоторые общие расходы (например, освещение лестницы, лифт, уборка, общее обслуживание) не зависят от размера его квартиры.

2. По количеству квартир

Здесь к делу подходят просто: каждая квартира стоит одинаково. Независимо от того, есть ли у вас 20 или 60 квадратных метров, плата за уборку или администрирование делится поровну между всеми.

Это хорошо работает, например:

• при уборке лестничных клеток,

• распределение накладных расходов,

• при учете административного сбора.

Люди быстро понимают, сколько им нужно платить, а расчеты просты. Однако владельцам больших квартир может показаться, что они платят слишком мало, а владельцы небольших квартир — слишком много.

3. По количеству жителей

В некоторых домах определенные расходы делятся в зависимости от количества людей, проживающих в квартире. Например, стоимость мусора, воды или сточных вод может быть очень четко связана с количеством потребляемых людьми продуктов.

Выглядит справедливо... если все честно сообщат количество жителей. Увы, это место, где возникает много споров. Кто считает, сколько людей где-то живет? Что делать, если кто-то не зарегистрирован в регистре населения, но на самом деле там живет?

Если дом небольшой и люди доверяют друг другу, то эта система может хорошо работать. В большом доме это может вызвать напряженность и подозрения.

В законе указано, как это должно быть?

Да и нет.

Закон гласит, что если кооператив не договорился об ином, расходы распределяются по квадратным метрам (статья 40 Закона о собственности на квартиры и квартирных товариществах). То есть по умолчанию за основу берется размер квартиры.

Но закон также допускает заключение соглашений. На общем собрании кооператив может решить, что часть расходов будет распределена в зависимости от количества жильцов, а часть поровну между квартирами. Важно, чтобы это было:

• принятое большинством голосов на заседании,

• Протоколированный,

• и, при необходимости, прилагается к уставу.

Таким образом, дом вправе сам решать, как распределить расходы. Главное, чтобы все было честно, всем известно и официально написано.

Всегда ли необходимо согласие владельцев квартир для изменения распределения расходов?

В квартирном товариществе время от времени возникает вопрос: Можем ли мы изменить принцип совместного несения расходов без согласия всех владельцев?Например, если до сих пор все расходы делились на размер квартиры, то теперь кооператив хочет разделить часть расходов поровну между всеми.

Здесь на помощь приходит сам закон. В частности, в подразделе 40 (2) Закона о собственности на квартиры и квартирных товариществах говорится, что кооператив может сам определить в своем уставе порядок распределения расходов. То есть кооператив может решить в уставе, что основанием для распределения некоторых расходов являются не квадратные метры квартиры, а, например, количество квартир или жильцов в квартире.

А теперь самое главное: для этого не требуется личное письменное согласие всех владельцев. Достаточно внести поправку в устав на общем собрании, и она наберет достаточное большинство голосов. Таким образом кооператив может законодательно изменить порядок распределения расходов.

Но здесь есть одно «но» — если у некоторых владельцев квартир уже есть действующий договор, например, нотариально заверенный договор купли-продажи, в котором указано, что он оплатит расходы только в соответствии с размером квартиры, то это соглашение необходимо учитывать. В законе четко сказано: если соглашение есть, его нужно соблюдать, даже если в уставе написано что-то другое.

Итак, вкратце:
— Общее правило может быть изменено законом.
— Однако соглашения индивидуальных владельцев должны быть приняты во внимание.

Этот вывод также основан на позиции Верховного суда в решении № 2-18-12753/34:

Пункт 40 (2) КРТ допускает отклонение устава квартирного товарищества от положений § 40 лг 1 КРТ, в том числе при изменении распределения в зависимости от размера доли совместного владения управленческими расходами, и закон не требует согласия владельцев квартир для этой цели. Однако, если соглашение существует, его необходимо учитывать в соответствии с § 40 (2) и 17 (2) CRT. (стр. 12)

Исключение, разрешенное § 40 lg 2 CRT, следует понимать узко и применять только в исключительных случаях. Хотя на практике другие исключения не исключены по сравнению с примером, приведенным во втором предложении пункта 2, они должны быть разумными с учетом всех обстоятельств и не должны неоправданно наносить ущерб законным интересам любого владельца квартиры. (стр. 13.1)

Если при распределении расходов устав отклоняется от принципа, изложенного в § 40 lg 1 CRT, иным образом, чем это предусмотрено во втором предложении § 40 (2) CRT, предполагается, что отклонение в распределении расходов нанесет ущерб законным интересам владельцев некоторых квартир. Неравные платежи не допускаются, если они неоправданно наносят ущерб интересам некоторых владельцев квартир.

При определении интересов владельцев квартир экономическое положение отдельных собственников квартир не имеет значения, но решение об ином распределении экономических издержек должно приниматься на основе конкретного вида расходов, оценивая, наносит ли регулирование законов, отходящих от положений закона, вред владельцу квартиры или владельцам квартир в целом. (стр. 13.2)

Для какого подразделения подходит?

Практически разные системы можно использовать по разным ценам. Например:

• Отопление — за квадратный метр

• Общее электричество — по квадратным метрам или квартирам

• Уборка лестниц — квартирами или жителями

• Перевозка мусора — по населению

• Ремонтный фонд — по квадратным метрам

• Административный сбор — по квартирам или квадратным метрам

• Страхование жилья — по квадратным метрам

Как обрести покой в доме?

Ключ заключается в прозрачности и согласии.
Когда люди не знают, как сформирован законопроект, возникают негодование и сомнения. Но если система проста, логична и изложена в письменном виде, большая часть проблем исчезнет.

Несколько хороших трюков:

• Немедленно объясните новым участникам, как будут распределены расходы.

• Подготовьте небольшой документ, в котором прописаны все принципы бухгалтерского учета.

• Не меняйте систему тайно — делайте это на собрании и в ходе голосования.

• При необходимости обратитесь к менеджеру или адвокату для объяснения ситуации.

В заключение, у каждого дома есть свое лицо. В некоторых удобно делить все на квадратные метры. Во втором случае имеет смысл разделить мусор и воду по количеству жителей. В-третьих, достаточно простого и равномерного распределения.