Опасные и произвольно построенные балконы. Что говорится в законе?

Около десяти лет назад была исследована безопасность балконов в многоквартирных домах, построенных в Эстонии в период с 1960-х по 1990-е годы, и было обнаружено, что 87% балконов неисправны. На сегодняшний день состояние балконов во многих зданиях еще больше ухудшилось. Причинами этого являются возраст, низкое качество строительства и отсутствие технического обслуживания.

По данным TTJA, проблемных балконов больше, чем официально известно.

Основные опасности — ржавые или ветхие крепежи, неподходящие материалы и дефектная конструкция. Поскольку балконные панели могут весить до тонн, риск обрушения серьезен.

Квартирное товарищество отвечает за состояние балконов. Если проблемы приобретают более серьезный характер, при необходимости необходимо заказать аудит и позаботиться о безопасности балконов. Однако если известные повреждения не будут устранены и произойдет несчастный случай, страховка обычно не возмещает убытки. Страхование не рассматривает забытые проблемы как непредвиденный инцидент.

Балконы изменены произвольно

В Таллинне, Ласнамяэ, Ыйсмяэ и других городах Эстонии довольно много жилых домов, в которых люди по собственной инициативе строят балконы — ставят окна спереди, утепляют и закрывают все проемы. Часто это делается для того, чтобы в квартире стало теплее, а балкон выглядит как дополнительная комната. Но многие не понимают для себя, что такая перепланировка может повлечь за собой целый комплекс проблем.

Если вы полностью закроете балкон, это также исключает необходимые вентиляционные отверстиячерез которые воздух в доме до сих пор перемещался. В старых многоквартирных домах балконы часто являются частью естественной вентиляции всего дома. Если эта система будет прервана, воздух перестанет циркулировать должным образом, и влага будет задерживаться. Результатом может стать плесень в квартире, на балконе или даже на внешней стене всего дома. Это не только вредит здоровью, но и может нарушить условия жизни.

Если балкон утеплин неправильно или небрежно, там часто образуется конденсат— влажность, которая охлаждается и превращается в воду. Эта вода может просачиваться в стены и фасадные материалы и спокойно начинать там работать. Со временем влага может вызвать появление плесени, повредить конструкции и даже разрушить бетон. Особенно опасно, когда арматура, то есть металл, находящийся внутри, начинает ржаветь.

Кроме того, произвольные конструкции также могут испортиться правила пожарной безопасности. Если балкон будет изменен без продуманного проекта, может случиться так, что барьеры, препятствующие распространению огня, перестанут работать или пути эвакуации, которые необходимо использовать в чрезвычайной ситуации, будут частично заблокированы. Это может затруднить быструю эвакуацию людей или работу пожарных. Это в тех случаях, когда оригинальные противопожарные двери были закрыты, а лестницы утеряны, например, в девятиэтажных домах.

Это также меняется при креплении балкона экстерьер дома. В Эстонии необходимо обратиться за разрешением — как в квартирное товарищество, так и в городское правительство в случае изменения внешнего вида здания. Если этого не сделать, это является нарушением закона, поскольку любое серьезное изменение фасада является частью внешнего вида всего дома, а также затрагивает соседей.

Если утепление балкона выполнено неправильно, также могут быть мосты холодаМеста, куда тепло может легко уходить. Это означает, что в квартире может стать холоднее, а счета за отопление вместо этого возрастут. Плохо сделанная изоляция также может начать плесневеть изнутри.

Кроме всего прочего, существует также риск, что городские власти узнают о столь произвольном строительстве и потребуют вернуть балкону прежнее состояние. Затем владельцу придется все вернуть за свой счет — то есть демонтировать построенную часть и восстановить первоначальный вид. И, кроме того, за это может быть наложен штраф.

Участие владельцев квартир

Квартирное товарищество несет юридическую ответственность за балконы, поскольку они являются частью общих частей здания.

Если на балконе появились повреждения, владельцы квартир, использующие балкон, должны сообщить об этом кооперативу. Однако на практике может случиться так, что собственники не замечают проблем или не считают их существенными, а кооператив не отреагирует своевременно. Таким образом, необходимая работа может не быть выполнена, и ситуация может ухудшиться. Чтобы все прошло гладко, необходимо сотрудничество — кооператив занимается организацией необходимых работ, а жители делятся информацией и участвуют в принятии решений.

Ответственность квартирного товарищества

Если в квартирном товариществе есть подозрение, что балконы могут находиться в опасном состоянии, обычно приглашают специалистов для проведения экстренной проверки. Если в результате проверки выяснится, что балконы представляют опасность, доступ как на балкон, так и на территорию под ним будет временно ограничен. Кроме того, уже запланированы более долгосрочные решения, такие как ремонт или полная замена балконов. В такой ситуации местное правительство может дать совет, посоветовать вам гранты или возможности финансирования. В то же время жители постоянно информируются, чтобы они знали, что происходит и зачем это необходимо.

Устав квартирного товарищества может содержать дополнительные положения, касающиеся изменений в здании, включая преобразование балконов, фасадов или других частей, находящихся в общем пользовании. В уставе может быть указано, что все изменения должны согласовываться с правлением кооператива и что самовольное строительство или переоборудование запрещены.

Если владелец квартиры не выполнил эти требования, жилищное товарищество может потребовать восстановления изменений в их первоначальном состоянии и, при необходимости, принять правовые меры для защиты интересов других владельцев квартир и обеспечения безопасности здания.

Закон о владении квартирами и квартирных товариществах(KRT) § 30 (2)предоставляет владельцу квартиры право требовать использования объекта совместной собственности в соответствии с законом, соглашениями собственников квартиры и уставом квартирного товарищества. Если владельцы квартир закрыли балконы, не имея на это права, как собственники многоквартирных домов, так и квартирное товарищество могут потребовать восстановления прежнего положения.

• Строительный кодекс (НАПРИМЕР) § 4 (1)определяет конструкцию, которая также включает изменение физических свойств здания. Конструкция балкона — это строительство в смысле EHS.

• Пункт 16 (1) Договора о ЕЭСпредусматривает, что во время существования здания должно быть обеспечено его безопасное состояние. Вопрос о том, безопасен ли закрытый балкон, должен оцениваться отдельно (например, аудит)

• § 31 Пункт 1 статьи 1 КЛТобязывает владельца квартиры воздерживаться от действий, влияние которых на других владельцев квартиры превышает последствия, возникающие при обычном использовании имущества. Если перепланировка балкона причиняет вред другим владельцам квартиры или объекту совместного владения, это является нарушением. В случае предъявления иска необходимо обосновать, как перепланировка балкона навредит другим владельцам квартир — фасад дома покрыт пятнами, что может привести к снижению стоимости недвижимости.

• § 34 (2) КРТпредусматривает, что объект совместного владения долей собственности на квартиру находится в управлении собственников квартир через квартирное товарищество. Таким образом, жилищное товарищество может потребовать восстановления прежнего состояния декорированных балконов.

• § 38 (1) КРТпредусматривает, что решение о реорганизации здания или другого объекта долевой собственности, которое более чем необходимо для содержания объекта общей собственности, не может быть принято в рамках обычного управления, но необходимо для этой целисоглашение владельцев квартир. Если владельцы квартир значительно изменили внешний фасад здания (каждый балкон построен по-разному), это уже можно назвать капитальной перепланировкой.

Рекомендации по правильной работе квартирного товарищества:

• Проведение аудита:Квартирное товарищество имеет право назначить аудит для оценки состояния балконов. Владельцы квартир обязаны обеспечить доступ в свои квартиры, если это необходимо для содержания объекта совместной собственности (§ 31 Пункт 3 статьи 1 КЛТ). Если владельцы квартир не разрешают доступ, жилищное товарищество может обратиться в суд и провести проверку доступа к иску.

• Незаконная перепланировка:Если в ходе проверки будет установлено, что балконы были построены незаконно (то есть без необходимых разрешений или без проекта), жилищное товарищество имеет право потребовать от владельца квартиры их сноса или восстановления до послепроектного состояния.

• Соглашение владельцев квартиры:Для существенной перепланировки необходимо согласие владельцев квартиры (§ 38 (1) КРТ). Если такого соглашения нет, перепланировка незаконна.

• Принцип добросовестности:Владельцы квартир должны придерживаться принципа добросовестности и учитывать законные интересы друг друга (§ 12 (2) КРТ). Если перепланировка балкона вредит другим владельцам квартиры или объекту совместного владения, это нарушение.

• Планы:Если перепланировка балконов противоречит текущим планам (ПЛАНЫ § 3), квартирное товарищество вправе потребовать их приведения в соответствие.

‍