Kinnisvarahaldusfirma: üha rohkemate ühistute jaoks on 'kolmest pakkumisest odavaima valimine' muutunud tupikteeks

Kinnisvarahaldus on tänapäeval muutunud väga oluliseks, et saavutada hästi toimiv ja mugav elukeskkond, kus inimestel on hea elada ja tekkivad probleemid saab kiiresti lahendatud.  

Ühes majas elavad inimesed erinevate harjumuste ja ootustega. Kui kõik ei järgi samu reegleid, võivad tekkida probleemid. Selleks, et kõigile sobivad lahendused leida ja elu rahulikult kulgeks, on kasulik kasutada kinnisvarahalduri abi.

Ühed suurimad väljakutsed, mis kinnisvarahalduritel tekivad, on seotud nii töö enda kui majaelanikega. Peaaegu kõik korteriühistujuhid teavad, kui raske on elanikega koostööd teha. Mitte seetõttu et nad ei taha koostööd teha, vaid seetõttu, et nad ei tule koosolekutele, ei osale aruteludel ega ole kohal, kui on vaja hääletada. Seda probleemi näeb ka Vau Haldus äriinnivatsioonijuht Hanno Liiva.  

“On väga tavaline, et juhatuse liikmetel ei ole muude asjade kõrvalt aega, aga keegi peab korteriühistu huvide eest seisma. Samuti on tavapärane, et tegemata tööd kuhjuvad ja pinge kasvab,” ütles ta. 

Liiva lisas: “Samal ajal on osa elanikke küllaltki passiivsed või ei tunne huvi enne, kui miski neid otseselt häirima hakkab. Mitmetes ühistutes oleme näinud, et elanikud on passiivsed tingituna lootuse kaotamisest, et haldamine võiks paremaks minna. Hea haldus aitab siin silla ehitada – tuues ja ellu viies lahendusi, aga ka taastades elanikevahelist usaldust.”

Väga sageli tekivad pinged seetõttu, et juhatuses olev inimene on sama maja elanik, aga samas peab ta tegema raskeid otsuseid – näiteks arved suurenevad või tuleb naabrile meelde tuletada, et prügikasti ei tohi panna suurt madratsit. Enamasti ei ole ühistu juhatuses kinnisvarahalduse valdkonna inimesed, mistõttu napib teadmisi ja oskusi. “Seda ei saagi oodata, kuna nende inimeste töö ongi teistes valdkondades, aga paraku on tulemuseks läbipõlemine või otsused, mis tekitavad segadust ja kulusid,” leiab Liiva. 

Kui halduspartner on professionaalne, saab juhatus jääda kogukonna esindajaks ja otsustusorganiks, mitte operatiivsete probleemide lahendajaks. Liiva sõnul saab halduspartner saab toetada juhatust olles neutraalne osapool ja aidata leida maja jaoks õige tee.

Paljud korteriühistud teavad, et nad saaksid endale haldusfirma palgata, aga ei taha seda teha, kuna teenus võib olla kallis ja usutakse, et ise saab odavamalt hakkama. Mida neile korteriühistutele öelda?

Liiva sõnul ei ole küsimus ainult rahas, vaid ka ajas, kvaliteedis ja läbipaistvuses.  

Korteriühistu juhtimine ei ole hobi – see on kinnisvara juhtimine, kus vead on üsna kulukad. Peab olema ühtlasi nii teadlik kui ka nõudlik tellija, et asjad oleksid kontrolli all. Iga mure puhul tuleb kohe reageerida, informeerida teostajat ja korduvuse korral leppida kokku tegevusplaan murede lahendamiseks koos regulaarsete ülevaatamistega. 

“Meie juures on klientide juhatuse liikmete ajakulu alla tunni kuus, sest töö saab tehtud õigel ajal ja õigesti. Väärtus tuleb sellest, et me ennetame probleeme ja hoiame ära suuremad kulud,” rõhutas Liiva kinnisvarahalduri töö tähtsust. 

“Ise odavamalt tegemine” on Liiva sõnul müüt ja seda ka päris uute majade puhul, sest hooldamata jätmine maksab hiljem valusalt kätte. “Kui õigel ajal ei hoolda, siis hiljem on kordades kallim. Need vead ei ole tekkinud kellegi pahatahtlikkusest, vaid teadmatusest või ressursi puudumisest,” lausus Liiva ning ütles, et neid muresid aitabki kinnisvarahaldur lahendada. 

Korteriühistutele, kes soovivad professionaalset ja läbipaistvat haldust, tuleks pakkuda täislahendust.

Tänapäevane klient on nõudlikum ja seda ka uusarenduste puhul, kus enam ei lepita sellega, kus vähempakkumisega võidetud teenusepakkuja jätab asjad tegemata või nõuab nende tegemise eest lisaraha. “Meie oleme halduses kliendi eest see teadlik tellija, kes võtab enda peale kogu suhtluse teenusepakkujatega, eelarve planeerimise, hangete läbiviimise, koosolekute ettevalmistuse ning tehnilised küsimused. Kõige eelneva juures ei teeni me ise teenuste, vaid ainult haldustasu pealt,” kirjeldas Liiva kinnisvarahalduri tööd. 

Vajadusel koostatakse ka hoone renoveerimis- ja remonttööde plaane, juhitakse projekte või leitakse väline projektijuhi ja taotletakse toetuseid. See erineb fundamentaalselt kõikidest teistest haldusfirmadest.

Paljud korteriühistud või kortermajaelanikud tunnevad kinnisvarahaldurite osas umbusaldust.  

Sellel on Liiva sõnul mitmeid põhjuseid, aga ta peab juurpõhjuseks seda, et haldusfirmad teenivad oma tulu ühistutele lisateenuseid müües. Et seda tihti ei mõisteta, siis toob ta võrdluse meditsiinisüsteemist. Kui sa lähed arsti juurde, siis ootad, et arst annaks sulle sellist nõu, mis on sinu paranemise seisukohast parim. Kui aga selgub, et arst soovitab sulle ravimit, mille müümisest tõuseb talle endale tulu, siis on usaldus kadunud.

“Me pole veel aastatki tegutsenud, aga meie klientide seas on tugevad tegijad, näiteks Raemõisa ja City Torn (Reterra), Iseära (Liven) ja Uus-Veerenni, kes hindavad kvaliteeti ja süsteemsust. Samuti on meil kogemus vanemate hoonetega Kadriorus, Põhja-Tallinnas ja Kristiines, kus on ootus aastatega kuhjunud renoveerimis- ja remonttööde ära tegemisele,” tõi Liiva välja. See tähendab, et kortermajad on huvitatud kinnisvarahalduse teenusest, kui nad leiavad endale just selle õige koostööpartneri.

Milliseid teenuseid korteriühistud tahavad?  

Ühtaegu on oluline nii hetkeline tehniline korrashoid kui ka nö etteulatuv vaade – just süsteemne haldus annab elanikele kindluse, et maja väärtus säilib või kasvab.

Teadlikud kliendid liiguvad selgelt suunas, kus soovitakse murevaba lahendust ehk täisteenust, kus kogu juhtimine ja hooldus on kaetud.  

Täisteenuse köögipoolel on tegelikult iga teenuse jaoks spetsialiseerunud firma, kellele tööd delegeeritakse ja lisaks teostatakse sellele ka järelevalvet. See annab paindlikkusse, sest paraku ikka tuleb ette muutusi. Näiteks, kui koristusfirmaga millegipärast koostöö ei suju ja puudub usk olukorra paranemisele, saab leida uue koristusfirma ilma haldusfirmata, raamatupidamist või tehnosüsteemide hooldajat välja vahetamata. 

Loomulikult on hoolduses erinevused ka uusarenduste ja vanemate majade puhul.  

Uutes arendustes on fookus suhtluse sisseviimisel, kogukonna loomisel ja maja “käima jooksmisel”, mis võtab esimese aastaringi. Igal aastaajal on oma spetsiifika ja vastvalminud arendustes toob esimene aasta kitsaskohad välja, millele leitakse enamasti koostöös kinnisvaraarendajaga sobivad lahendused. 

Vanemates majades tuleb tihti hakata likvideerima probleeme, mis enamasti tulevad vähesest hooldamisest. On tekkinud tööde võlg, mille lahendamiseks tuleb kaardistada olukord, prioritiseerida koos elanikega tegevused vastavalt rahalistele võimalustele ja viia projektid ellu. Samas on mõlema puhul oluline, et tekiks läbipaistev ja usalduslik koostöö – ainult siis saab maja hakata tõeliselt toimima.

Valdkonnas on ka oluline, et nii haldusfirma kui korteriühistu vahel tekiks koostöö ja see kestaks pikaajaliselt. Liiva näeb, et üha rohkematest ühistutest on saanud “kolmest pakkumisest odavaima valimise” tupikteeks. Nii nagu enamasti ei osteta kõige odavamat telefoni, autot või kingi, nii saadakse üha rohkem aru, et tasuta lõunaid ei ole.  

Odav hind tuleb teenuse kvaliteedi arvelt.  

Loomulikult liigub ka see valdkond digitaliseerimise suunas. See on mõistlik, et otsuste vastuvõtmiseks ei pea ilmtingimata enam kokku tulema, vaid koosolekuid saab pidada arvuti taga ja elektrooniliselt hääletada. elanikud ei taha enam lihtsalt haldust, vaid regulaarset ja läbipaistvat infot selle kohta, mis nende rahaga tehakse, ja kindlustunnet, et maja elu toimib ning väärtus säilib. Tulevikus on edukad need haldusfirmad, kes suudavad olla korraga tehniliselt pädevad ja inimlikult kohal.

Korteriühistu on kogukond, kus ei peaks üksteist vihkama, vaid pigem ühes rütmis hingama. Liiva sõnul on ekslik arvata, et meid ei seo naabritega miski. Kui me omame sama kinnisvara, siis mingid väärtused meil kindlasti kattuvad ning me moodustame oma kogukonna.

‍