Сегодня управление недвижимостью стало очень важным для создания хорошо функционирующей и комфортной среды обитания, в которой люди живут хорошо, а возникающие проблемы могут быть быстро решены.

В одном доме люди живут с разными привычками и ожиданиями. Если не все будут следовать одним и тем же правилам, могут возникнуть проблемы. Чтобы найти решения, подходящие для всех и жизнь прошла гладко, полезно воспользоваться помощью управляющего недвижимостью.

Некоторые из самых больших проблем, с которыми сталкиваются управляющие недвижимостью, связаны как с самой работой, так и с жильцами дома. Почти все руководители многоквартирных товариществ знают, насколько сложно работать с жильцами. Не потому, что они не хотят сотрудничать, а потому, что не приходят на собрания, не участвуют в дебатах и не присутствуют, когда необходимо проголосовать. Ханно Лийва, менеджер по бизнес-инновациям в Wow Management, также видит эту проблему.

«Очень часто у членов правления нет времени на другие дела, но кому-то приходится отстаивать интересы квартирного товарищества. Также часто накапливается незавершенная работа и нарастает напряженность», — сказал он.

Санд добавил: «В то же время некоторые жители проявляют пассивность или не проявляют интереса, пока их что-то не начинает беспокоить напрямую. В ряде кооперативов жители бездействовали из-за потери надежды на улучшение управления. Надлежащее управление помогает навести здесь мосты, предлагая и внедряя решения, а также восстанавливая доверие между жителями».

Очень часто напряженность возникает из-за того, что человек в совете директоров — житель того же дома, но при этом ему приходится принимать сложные решения — например, увеличиваются счета или нужно напоминать соседу не выбрасывать большой матрас в мусорное ведро. Чаще всего в правлении кооператива нет людей в сфере управления имуществом, из-за чего не хватает знаний и навыков. «Этого не следует ожидать, потому что эти люди работают в других сферах, но, к сожалению, результатом этого является эмоциональное выгорание или решения, которые приводят к путанице и затратам», — говорит Лийва.

Если партнер по управлению профессионален, совет директоров может оставаться представительным и директивным органом сообщества, а не решением операционных проблем. По словам Лийвы, управляющий партнер может поддержать совет директоров, будучи нейтральной стороной, и помочь найти правильный путь к дому.

Многие квартирные товарищества знают, что могут нанять управляющую компанию для себя, но не хотят этого делать, поскольку услуга может быть дорогостоящей и считается, что они могут сделать ее дешевле самостоятельно. Что сказать этим квартирным товариществам?

По словам Шивы, речь идет не только о деньгах, но и о времени, качестве и прозрачности.

Управление квартирным товариществом — это не хобби, а управление имуществом, в котором ошибки дорого обходятся. Чтобы держать ситуацию под контролем, нужны как сознательный, так и требовательный клиент. На любую проблему необходимо немедленно ответить, сообщить об этом исполнителю и, в случае повторения, согласовать план действий по устранению проблем путем регулярных проверок.

«У нас время работы членов правления клиентов составляет менее часа в месяц, потому что работу можно выполнить вовремя и правильно. Ценность заключается в том, что мы предотвращаем проблемы и предотвращаем рост затрат», — подчеркнула Лийва важность работы управляющего недвижимостью.

«Делать себе дешевле», по словам Лийвы, — это миф, и это справедливо и для настоящих новых домов, потому что их несодержание потом окупается болезненно. «Если вовремя не позаботиться об этом, то в дальнейшем оно обойдется во много раз дороже. Эти ошибки возникли не из-за чьей-либо злобы, а из-за невежества или нехватки ресурсов», — сказала Лийва, добавив, что управляющий недвижимостью может помочь решить эти проблемы.

Квартирным ассоциациям, которым требуется профессиональное и прозрачное управление, следует предложить комплексное решение.

Современный заказчик более требователен, как и в случае с новыми разработками, когда поставщик услуг, который выигрывает, предлагая более низкое предложение, оставляет дело без дела или требует дополнительных денег. «Мы хорошо разбираемся в управлении клиентами и берем на себя всю ответственность за общение с поставщиками услуг, планирование бюджета, закупки, подготовку встреч и решение технических вопросов. Несмотря на все вышесказанное, мы зарабатываем не на самих услугах, а только на административном сборе», — описала работу управляющего недвижимостью Лийва.

При необходимости также составляются планы реконструкции и ремонта здания, осуществляется управление проектами или поиск внешнего руководителя проекта и запрашиваются гранты. Она в корне отличается от всех других управляющих компаний.

Многие квартирные товарищества или жильцы квартир испытывают недоверие к управляющим недвижимостью.

По словам Лийвы, для этого есть несколько причин, но он считает, что основная причина заключается в том, что управляющие компании получают доход, продавая кооперативам дополнительные услуги. Он приводит сравнение с медицинской системой, что часто этого не понимают. Когда вы обращаетесь к врачу, вы ожидаете, что врач даст вам совет, который лучше всего поможет вам выздороветь. Однако если выяснится, что врач рекомендует вам препарат, продажа которого увеличит его доход для него самого, то доверие потеряно.

«Мы не работаем уже много лет, но среди наших клиентов есть сильные игроки, такие как Raemõisa и City Torn (Reterra), Iseará (Ливен) и Uus-Veerenni, которые ценят качество и системность. У нас также есть опыт работы со старыми зданиями в Кадриорге, Северном Таллинне и Кристийне, где ожидается реконструкция и ремонт, накопленные за эти годы», — отметила Лийва. Это означает, что многоквартирные дома заинтересованы в услугах по управлению недвижимостью, если они найдут для себя подходящего партнера по сотрудничеству.

Какие услуги нужны квартирным товариществам?

При этом важны как текущее техническое обслуживание, так и обозримая перспектива — именно системное администрирование дает жильцам уверенность в том, что стоимость дома сохранится или повысится.

Компетентные клиенты явно стремятся найти решение, не требующее никаких проблем, то есть полный комплекс услуг, включающий все функции управления и обслуживания.

На самом деле, на кухне с полным спектром услуг для каждой услуги есть специализированная компания, которой делегируется работа и, кроме того, осуществляется надзор. Это дает вам гибкость, потому что, к сожалению, произойдут изменения. Например, если сотрудничество с клининговой компанией так или иначе не складывается и нет веры в улучшение ситуации, можно найти новую клининговую компанию без замены управляющей компании, бухгалтера или специалиста по обслуживанию технических систем.

Конечно, существуют также различия в обслуживании новостроек и старых домов.

Основное внимание в новых разработках уделяется налаживанию коммуникации, созданию сообщества и «сдаче дома в эксплуатацию», что займет первое место в этом году. Каждый сезон имеет свою специфику, и при строительстве новостроек в первый год выявляются узкие места, для решения которых чаще всего удается найти подходящие решения в сотрудничестве с застройщиком.

В старых домах часто необходимо начать устранять проблемы, которые в основном связаны с низкими эксплуатационными расходами. Возникла задолженность за выполненные работы, для решения которой необходимо составить карту ситуации, определить приоритетность мероприятий совместно с населением в соответствии с финансовыми возможностями и реализовать проекты. В то же время для обеих сторон важно прозрачное и доверительное сотрудничество — только тогда дом сможет по-настоящему начать функционировать.

В этой области также важно, чтобы сотрудничество между управляющей компанией и квартирным товариществом было налажено и продолжалось в долгосрочной перспективе. По мнению Санда, все больше и больше кооперативов заходят в тупик, «выбирая самое дешевое из трех предложений». Точно так же, как большинство людей не покупают самые дешевые телефоны, машины или обувь, все больше и больше людей понимают, что бесплатных обедов не бывает.

Дешевая цена идет в ущерб качеству обслуживания.

Конечно, этот сектор также движется к цифровизации. Вполне логично, что для принятия решений уже не обязательно проводить собрания, но собрания можно проводить за компьютером и голосовать электронным способом. Жителям теперь нужны не только административные органы, но и регулярная и прозрачная информация о том, что делается с их деньгами, а также уверенность в том, что дом функционирует нормально, а его стоимость сохранится. В будущем успешными будут те управляющие компании, которые смогут одновременно быть технически компетентными и в то же время человечески присутствовать.

Многоквартирный поселок — это сообщество, в котором нужно не ненавидеть друг друга, а дышать единым ритмом. По словам Санда, ошибочно думать, что ничто не связывает нас с соседями. Если мы будем владеть одной и той же собственностью, то некоторые ценности, несомненно, совпадут, и мы создадим собственное сообщество.

‍