Korteriühistu ei reageeri – mida teha, kui probleem jääb lahenduseta?

Peaaegu igas korteriühistus tuleb ette olukordi, kus korteriomanik annab juhatusele teada probleemist, kuid vastust ei tule. Mõnikord on tegemist väikese murega, näiteks katkise valgustiga trepikojas. Teinekord võib aga probleem ohustada inimeste tervist või vara – näiteks lekkiv katus, katkine elektrisüsteem, hallitus, purunenud trepipiire või avariiohtlik puu.

Sellises olukorras tekib õigustatud küsimus: kas juhatus võib lihtsalt vaikida ja mida saab korteriomanik ise teha?

Lühike vastus on – juhatus ei saa mööda vaadata probleemidest. Korteriühistu juhatusel on seadusest tulenev kohustus korraldada maja ühiste osade korrashoid ning tegutseda korteriomanike huvides. Kui juhatus ei täida oma kohustusi, ei tähenda see, et korteriomanik peab probleemiga leppima.

Esimene samm – teavita juhatust kirjalikult

Kui märkad probleemi, anna sellest juhatusele teada kirjalikult. Kõige lihtsam on saata e-kiri, kuid vajadusel võib kasutada ka tähitud kirja. Miks kirjalikult? Sellepärast, et siis kui hiljem tekib vajadus tõendada, saad kirjaliku pöördumise ette näidata. Telefonivestlust ja suulist vestlust on raske pärast tõendada.

Kirjuta võimalikult konkreetselt:

• mis juhtus;

• kus probleem asub;

• millal see avastati;

• miks see vajab lahendamist;

• millist tegevust juhatuselt ootad.

Kui võimalik, lisa fotod või videod.

Näiteks:

"Trepikoja esimese korruse esimese trepiastme trepi osa on lahti ja logiseb ning selle kasutamine võib põhjustada kukkumise. Palun korraldada puuduse kõrvaldamine esimesel võimalusel ning anda teada, millal remont toimub."

Kirjalik pöördumine on väga oluline, sest hiljem on võimalik tõendada, isegi kui midagi juhtub, et juhatus oli probleemist teadlik.

Kui vastust ei tule

Seadus ei näe üldjuhul ette, et korteriühistu juhatus peaks vastama näiteks viie või kümne päeva jooksul. Samas peab juhatus oma kohustusi täitma hoolsalt ning korteriomaniku teabenõudele vastamata jätmisel annab seadus korteriomanikule edasised võimalused.

Kas korteriomaniku kirjale tuleb vastata, sõltub selle sisust. Kui tegemist on näiteks teabenõude või sooviga tutvuda korteriühistu dokumentidega, tuleb sellele vastata nelja nädala jooksul. Kui juhatus ei ole teabenõudele vastanud nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, tekib korteriomanikul õigus pöörduda kohtusse (KrtS § 45 lg 3)

Kui tegemist on ohtliku olukorraga

Kõik probleemid ei kannata ootamist.

Näiteks:

• katus laseb vett läbi või korterisse voolab vihmavesi;

• elektrijuhtmed sädelevad;

• trepp või rõdu võib kokku variseda;

• maja sissepääs on muutunud ohtlikuks;

• gaasilõhna on tunda ühiskasutatavates ruumides.

Sellistel juhtudel ei tohiks jääda üksnes juhatuse vastust ootama.

Olenevalt olukorrast tuleb:

• kutsuda päästeamet, kui on otsene oht elule või varale;

• teavitada võrguettevõtjat elektri- või gaasirikke korral;

• kutsuda kiirabi või politsei, kui olukord seda nõuab.

• või vähendada ohuolukorras kahju ulatust ja laienemist, kui see on võimalik.

Inimeste elu ja tervise kaitse on alati tähtsam kui korteriühistu sisemine asjaajamine.

Kohtulahend nr 2-21-12405/44 ütleb, et korteriomanik, kes näeb kahju ja tegutseb.. Kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud õigustatult kaasomandi eseme suhtes toimingu, mis oli selle säilitamiseks vajalik, on tal KrtS § 37 lg-st 1 (AÕS § 72 lg-st 4) tulenevalt õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult (teistelt kaasomanikelt).

Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Tavaliselt on sellised abinõud ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. (p-d 26–28)

Kas korteriomanik võib tellida remondi ise?

See sõltub olukorrast.

Kui tegemist on vältimatu avarii või vahetu ohuolukorraga, nagu eelmises lõigus selgitatud, ning juhatust ei ole võimalik kätte saada või ta ei tegutse, võib tekkida olukord, kus kiire sekkumine on vajalik suurema kahju ärahoidmiseks.

Kui aga on tegemist ühise majaosaga ja pole otsene ohuolukord, ei ole üldreeglina mõistlik tellida omal algatusel suuri remonditöid ning hiljem nõuda ühistult kulude hüvitamist.

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-21-12405, kohus selgitas, et isegi juhul, kui ühiskasutuses olev ehitise osa on kehvas seisukorras, ei tohi korteriomanik remonditöid omal algatusel ette võtta lootuses, et korteriühistu need kulud hiljem hüvitab.

Kaasa teised korteriomanikud

Kui probleem puudutab kogu maja, ei ole mõistlik jääda üksi tegutsema.

Räägi naabritega. Kui sama mure puudutab mitut korteriomanikku, on ühisel pöördumisel oluliselt suurem kaal.

Samuti võivad korteriomanikud seaduses sätestatud tingimustel nõuda üldkoosoleku kokkukutsumist ning panna probleem päevakorda.

Sul on õigus saada teavet

Korteriomanik ei pea leppima sellega, et juhatus lihtsalt vaikib.

Sul on õigus küsida:

• milliseid samme probleemi lahendamiseks tehakse;

• millal on tööde algus kavandatud;

• kas remondiks on raha olemas;

• kas on tellitud ekspertiis või hinnapakkumine.

Kui juhatus keeldub põhjendamatult infot andmast või ei vasta üldse, ei ole see hea juhtimistava ning teatud juhtudel võib tegemist olla juhatuse kohustuste rikkumisega.

KrtS § 45. Korteriomaniku õigus saada teavet (1) Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

Millal tasub pöörduda kohtusse?

Kohtusse pöördumine peaks olema viimane võimalus.

Enne seda tasub:

• suhelda juhatusega kirjalikult;

• saata meeldetuletus;

• kaasata teised korteriomanikud;

• tõstatada küsimus üldkoosolekul.

Kui juhatus jätab oma kohustused pikema aja jooksul täitmata ning selle tõttu tekib kahju või ohustatakse inimeste turvalisust, võib osutuda vajalikuks oma õiguste kaitsmine kohtus.

Sellisel juhul on väga oluline, et kogu kirjavahetus, fotod, eksperdihinnangud ja muud tõendid oleksid alles.

Pea meeles!

• Teavita juhatust/haldusfirmat alati kirjalikult ja säilita kirjavahetus.

• Kirjelda probleem selgelt ning lisa võimalusel fotod.

• Ohtliku olukorra korral teavita vajadusel pädevaid asutusi.

• Kasuta oma õigust küsida teavet ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

• Kohtusse pöördu alles siis, kui muud võimalused on ammendatud.

Kortermajalehe kommentaar:
Käesolev artikkel on sündinud korteriomanikelt saadud info põhjal. Meile on korduvalt antud teada olukordadest, kus mõnes korteriühistus ei ole elanike küsimustele, probleemidele või teabenõuetele piisavalt kiiresti või selgelt reageeritud.

Meie portaali eesmärk on toetada läbipaistvat infovahetust ning aidata kaasa paremale suhtlusele ja koostööle kõigi kortermajade osapoolte vahel.