Крыша должна быть прочной и удерживать воду, чтобы она не повредила конструкции дома. Если ремонт постоянно откладывать, проблемы станут более серьезными и дорогостоящими. Рано или поздно крыши все равно придется ремонтировать.

Ромет Пурге, менеджер по закупкам компании Karu Katus, рассказал изданию Apartment House, что ремонтировать крышу лучше всего с весны до осени — с апреля по октябрь, когда температура плюсовая, а количество осадков минимально.

Начиная с осени или весны, можно избежать высоких цен в летний пиковый сезон. Продувка добавила, что для кровельных работ необходима сухая погода, особенно при укладке гидроизоляционных слоев. Кроме того, битумные покрытия или покрытия из ПВХ невозможно правильно сваривать на морозе, а ремонт перед зимой поможет предотвратить новые утечки или поломки, которые могут быстро усугубиться на морозе.

Говоря о старых многоквартирных домах, наиболее распространенными проблемами этих крыш являются протечки, которые часто возникают в местах соединения, в проходах (например, вокруг вентиляционных труб) или вдоль мансардных окон. Старые крыши также лишены изоляции, что снижает энергоэффективность и создает мосты холода. Водопроводные каналы и застой воды также являются проблемой на таких крышах: из-за неправильного уклона или засорения дренажных ступеней возникают скопления, которые усугубляют проблему. В будущем устаревшие кровельные материалы также могут нуждаться в замене, например, битум становится хрупким при атмосферных воздействиях, а ПВХ — хрупким из-за постоянного солнечного излучения. Кроме того, повреждение несущих конструкций влагой, поскольку при поглощении воды между панелями или балками со временем может произойти ослабление несущих конструкций.

Дома, построенные сегодня, имеют ряд преимуществ по сравнению со старыми крышами. По словам Ромета Пурге, для строительства крыш новых застроек используются инновационные решения:

• современные материалы — сварные или механически скрепленные покрытия из ПВХ или ТПО, срок службы которых достигает 30 лет,

• решения, соответствующие стандартам изоляции — лучшие U-показатели, энергоэффективность;

• планируемая добавленная стоимость крыши — например, солнечные панели, зеленые крыши, террасы на крыше,

• интегрированные дренажные и вентиляционные решения — для предотвращения засоров и скопления конденсата;

• сенсорный мониторинг — датчики влажности и тепловизионные камеры позволяют отслеживать возможные утечки.

Как и во многих других случаях, квартирные товарищества неохотно вкладывают определенные средства, поскольку они стоят слишком дорого. Компания Purge рекомендует объяснить квартирным товариществам, что на кровельных работах экономить не стоит, приводя цифры и примеры. Неотремонтированная крыша впоследствии влечет за собой более высокие затраты: например, повреждение водой внутренних стен, электрических систем или потолочных конструкций может обойтись во много раз дороже, чем профилактическая замена крыши. Также растет потребление энергии, поскольку крыша с плохой изоляцией увеличивает затраты на отопление до 20— 30%.

Здесь также лежит бремя ответственности на совете директоров, потому что в случае аварии, например, обрушения потолка, это может привести к предъявлению иска о возмещении убытков. На рисунке ниже представлен серьезный и эффективный пример ситуации, к которой приведет затягивание ремонта.

Если потолок рухнул, что делать? По словам компании Purge, в качестве неотложных мер необходимо закрыть доступ в помещение, заказать оценку у инженера-строителя, который определит, устойчивы ли конструкции, выяснит, откуда поступает вода (например, с крыши, водопровода или другого оборудования), и начать с временного уплотнения крыши или покрытия, пока не будет произведен капитальный ремонт.

В целях профилактики, показанной на рисунке, компания Purge рекомендует регулярно проводить техническое обслуживание и осмотр (не реже одного раза в год), проводить осмотр с помощью тепловизора, чтобы выявить скопление влаги до того, как ее можно будет увидеть визуально, и каждые 5-10 лет инженер-строитель оценивает состояние крыши.

Часто ремонт крыши никуда не денется, потому что жилищное товарищество этого не хочет, а денег просто нет. Кровельные работы — дорогостоящее мероприятие, и на сбор суммы среди жильцов может уйти много времени, вырученные деньги могут понадобиться для устранения непредвиденных аварий или оплаты претензий о возмещении убытков. А потом, если вы попытаетесь где-то получить кредит, то это тоже не сработает. Purge также отмечает, что они не знакомы с кредитами на ремонт или грантами KIK.

Даже при наличии денег и воли нерешительность и невежество также могут сыграть важную роль, потому что часто нет достоверной информации о необходимости работы. Также боязнь конфликта в кооперативе — некоторые члены неохотно вносят свой вклад, что затрудняет осуществление инвестиций. Purge считает, что одним из возможных решений является надлежащая предварительная работа и оценка состояния объекта в рамках строительного проекта инженером, что поможет получить субсидии, а также убедить скептиков.

В ходе своей работы Ромет Пурдж сталкивался с различными проблемами, некоторые из которых повторяются при переходе от объекта к объекту. В зависимости от характера работ, но здесь я поделюсь типичными примерами из практики:

• старая панельная кровля частично рухнула из-за того, что гидроизоляция закончилась и вода просачивалась внутрь более десяти лет;

• во время кровельных работ выяснилось, что предыдущий исполнитель работ не выполнил частичную установку утеплителя;

• жилищное товарищество отложило работы на пять лет, после чего необходимо было провести замену всех несущих конструкций и;

• уплотнения проходов были изготовлены из силикона, который разлагался за два-три года. Вот рекомендация Purge: используйте прокладки из EPDM.

Страховой брокер: не имеет смысла и не может застраховать одну часть здания, например крышу

Карло Тамм, менеджер по продажам Eesti Kindlustusühistus ONE, заявил, что строительный бокс застрахует части здания, совместно принадлежащие владельцам квартир, которые необходимы для сохранения здания, а в случае демонтажа права владельцев квартир будут повреждены или внешний вид здания будет изменен. К ним относятся:

- несущие конструкции (фундамент, несущие стены, промежуточное ограждение и т. д.);

- внешние ограждения (внешние стены, крыша, балконы, входные двери и окна и т. д.); - помещения общего пользования и их части (лестницы, подвалы, лифты, лотки для мусора и кабелей, почтовые ящики и т. д.);

- части коммунальных систем общего пользования (электричество, газ, отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, охлаждение, пожаротушение, системы связи и сигнализации), от которых зависит более чем один владелец квартиры. Указанные системы застрахованы до границы объекта, но на территории объекта не далее, чем до общих коммуникаций (точек подключения);

- антенны, навесы, камеры наблюдения, освещение и т. д., установленные на экстерьере или на крыше здания, находящегося в совместном пользовании, и прикрепленные к крыше.

Также застрахованы объекты, принадлежащие жилому дому, такие как фонари, флагштоки, шлагбаумы и т. д., а также укрытия площадью до 20 м². Поэтому в любом случае следует застраховать дом.

Большая проблема — квартирные товарищества старых неотремонтированных домов. По словам Оука, ни одно общество не хочет их страховать. В условиях страхования всех страховых компаний существуют общие исключения, и одно из них заключается в явном или заведомо плохом состоянии части здания, сооружения или их частей многоквартирного дома или несоблюдение требований должной осмотрительностивключая непринятие первичных мер профилактики травматизма при обнаружении дефицита. Формулировки в разных компаниях разные, но идея остается прежней. Но если старый дом отремонтируют, то со страховкой проблем не возникнет

Общества не заинтересованы в страховании зданий с высокой амортизацией. В такой ситуации страхователь не получит полную компенсацию ущерба. Например, если амортизация многоквартирного дома составляет 50%, то агентство возмещает 50% расходов на восстановление. Остальное должен оплатить сам страхователь. Процент амортизации может отличаться от компании к компании.

По словам Тамме, если квартирное товарищество не заинтересовано или не хочет страховать весь дом, это бессмысленно и не может застраховать одну часть здания, например крышу.

Что Кароль Тамм советует сделать кооперативам, не отремонтированным многоквартирным домам, прежде чем взять здание под охрану?

«Страховая компания — это не благотворительная организация, которая помогает страхователю, если он не хочет или не может позаботиться о своем имуществе. Для ремонта многоквартирного дома существуют поддерживаемые государством программы реновации многоквартирных домов. Или квартирное товарищество собирает деньги из ремонтного фонда со своих членов и само организует необходимые ремонтные работы», — подчеркнула Тамм.

Если вы хотите узнать больше о страховании, нажмите на ссылку и спросите

‍