Повседневное функционирование квартирного товарищества часто проходит гладко — административная работа организована и нет необходимости принимать важные решения. Мы ежедневно решаем рутинные вопросы и при необходимости реагируем на чрезвычайные ситуации. Однако рано или поздно в каждом кооперативе придется обновить фасад, начать протекать крыша, учащаться аварийные ситуации, неэффективная отопительная система, а в конечном итоге возникает необходимость в более масштабной реконструкции.

Именно тогда выясняется, что обычных административных действий уже недостаточно и нужна чья-то помощь. Часто считается, что технический консультант необходим только при обращении за поддержкой в EIS (ранее KredEx). На самом деле роль технического консультанта гораздо шире: профессиональный технический консультант является партнером кооператива, который помогает управлять рисками, принимать взвешенные решения и безопасно осуществлять проект реконструкции, даже если поддержка не используется.

1. Технический консультант помогает кооперативу избежать дорогостоящих ошибок и рисков

Управление крупными проектами реконструкции требует знаний в области строительства, законодательства, закупок, составления бюджета и управления проектами. Без этих знаний легко заблудиться, а ошибки в дальнейшем могут дорого обойтись. Роль технического консультанта заключается не только в «организации документации для EIS», но и в управлении и организации всего процесса реконструкции от начала до конца.

Риски, связанные с реконструкцией, могут быть серьезными:

• поспешная и необдуманная подготовка проекта,

• неточные или неполные цитаты,

• неадекватно организованные закупки,

• решения общих собраний, которые оспариваются в суде,

• невыполненная или неправильно выполненная строителем работа,

• дополнительные расходы, которые нельзя было предвидеть заранее

• банковское финансирование, которое было отложено или пропущено,

• неполная (строительная) документация, влияющая на рыночную стоимость недвижимости.

2. Что делать, если у кооператива нет административной компании или технического багажа знаний?

Многие небольшие кооперативы работают без управляющей компании. Управляющая компания, возможно, также не сможет обеспечить комплексное управление проектами реконструкции, поскольку это другая область компетенции.

Часто бывает так, что Совет:

• Не знаю, с чего начать проектирование

• не знаете, какие профессии являются приоритетными и/или взаимозависимыми,

• не знает условий гранта или займа,

• не хочет брать на себя ответственность за крупные инвестиции,

• откладывает принятие решений из-за недостатка знаний или уверенности.

Поэтому решения о восстановлении затягиваются на долгие годы. Все понимают, что нужно что-то делать, но никто не хочет принимать решения и нести ответственность за весь процесс.

В таких ситуациях участие технического консультанта очень важновозможность снова начать проект. Он вносит ясность, дает уверенность и руководит кооперативом при принятии решений, которые в противном случае просто не были бы приняты.

3. Почему консультант важен на самом раннем этапе?

Профессиональный технический консультант не начинает проект на полпути. Напротив, его работа начинается тогда, когда кооператив только начинает задумываться о восстановлении.

1. Оценка состояния здания и определение приоритетов

Первым шагом всегда является тщательный анализ:

• что требует срочного вмешательства,

• какую работу разумно выполнять вместе,

• каковы долгосрочные цели,

• стоит ли идти по пути поэтапного ремонта или полной реконструкции,

• каково текущее состояние технической и энергетической эффективности здания.

Консультант поможет найти ответы на основные вопросы и составить четкий план.

2. Необходимые проекты и документация

Технический консультант объяснит, когда нужен энергетический аудит, в чем на самом деле разница в эскизе, предварительном, базовом или рабочем проекте или где найти опытного хорошего дизайнера.

Технический консультант:

• объясняет, какие документы нужны,

• готовит первоначальные задания,

• организует закупку дизайнеров,

• проверяет согласованность и качество проектов в пределах своих знаний.

Это поможет избежать дорогостоящих ошибок, которые впоследствии возникнут во время строительства.

3. Планирование финансирования

Успех проекта во многом зависит от финансирования. Консультант поможет:

• Создайте реалистичный бюджет,

• прогнозирование кредитного бремени,

• при желании оцените возможности поддержки,

• подготовьте необходимую документацию для банка.

Здесь опыт консультанта особенно пригодится — он знает, что требуется банкам и как обеспечить быстрое и беспроблемное оформление кредита.

4. Общее собрание — одна маленькая ошибка может испортить большой проект

Решения квартирного товарищества должны быть юридически правильными. К сожалению, многие споры доходят до суда именно потому, что протокол общего собрания или голосования составлены неправильно.

Часто только после общего собрания становится известно, что решение можно оспорить, потому что:

• ошибался в правилах созыва общего собрания

• голосование не соответствовало требованиям или голоса некоторых владельцев квартир были неправильно подсчитаны,

• содержание протокола было неполным,

• решение не было официально оформлено в соответствии с законом.

Технический консультант поможет правильно подготовить и провести встречи и убедиться в том, что решения впоследствии будут оспорены. Это незаменимо, когда на карту поставлены десятки или сотни тысяч евро и годы работы.

5. Закупки — как сравнить совершенно разные предложения?

Кооперативы часто попадают в сложную ситуацию, когда им поступают предложения от застройщиков, которые на первый взгляд выглядят похожими, но на самом деле несопоставимыми друг с другом.

Самое дешевое предложение может не включать в себя всю работу, в то время как более дорогое предложение может быть более тщательным и продуманным.

Здесь технический консультант поможет несколькими способами:

• разработать единую и точную техническую базу,

• организует закупки прозрачным образом и одинаково относится ко всем участникам торгов,

• проверяет содержание цитат,

• консультирует кооператив по выбору наилучшего экономического решения.

6. Роль консультанта во время строительства и при завершении проекта

Консультант не исчезает из проекта после завершения контракта на строительство. Напротив, его работа также важна во время строительства.

Консультант:

• контролирует качество работы и/или процессов в соответствии со своей компетенцией,

• следит за графиком, так как опоздание со строительными работами может привести к предъявлению требования о возмещении расходов на поддержку EIS,

• При необходимости изменяются координаты

• общается с проектировщиком, строителем, владельцем и правлением кооператива

• контролирует соблюдение условий, согласованных в договоре на строительство

• проверяет правильность и правильность всех документов.

Часто возникают проблемы с документацией. Если строительные гарантии, (трудовые) чертежи и акты отсутствуют или содержат ошибки, последующая связь со строителем или банком затрудняется. Кроме того, неполная документация может привести к проблемам с запрошенным уведомлением об использовании после строительства. Консультант поможет убедиться, что все необходимое в порядке с первой попытки.

7. Наем консультанта — это расходы или инвестиция?

Вопрос, который чаще всего задают кооперативы, прост: окупается ли консультант, даже если субсидия не используется? Ответ — да.

Привлечение технического консультанта — это не дополнительные расходы, а инвестиция, которая поможет:
• избегайте ошибочных решений, цена которых станет известна только спустя годы;
• снизить риски ответственности Совета директоров;
• держать проект в соответствии с графиком и под контролем;
• Делайте осознанный выбор между проектировщиками и строителями.

На первый взгляд вознаграждение консультанта может показаться значительным, но на практике оно часто экономит кооперативу значительно больше денег, чем его собственный заработок. К сожалению, выбор консультанта иногда решается исключительно на основе цены, не вдаваясь в фактический объем работы и ответственность, связанную с этой ролью

Резюме: технический консультант — это партнер, а не обязанность

Технический консультант — это не просто обязательный посредник при оказании поддержки. Он является партнером кооператива, который оказывает поддержку, объясняет, направляет и направляет весь процесс восстановления, чтобы члены кооператива чувствовали себя в безопасности.

Технический консультант требуется, если:

• кооператив не уполномочен заниматься строительством или закупками,

• совет директоров не хочет сильно рисковать,

• запланированы масштабные работы по реконструкции,

• вы хотите избежать последующих споров и дополнительных расходов.

Независимо от того, подаете ли вы заявку на грант или нет — технический консультантпомогает кооперативу достичь качественного, продуманного и безопасного результата. С сайта Ассоциации технических консультантовнаходит консультантов, которые охотно готовы помочь кооперативам в восстановительных работах.

‍