Vandeadvokaat selgitab: Kes vastutab korteriühistu renoveerimisel ja mille eest?

Korteriühistu ehitusprojektides (nt renoveerimine, fassaaditööd, katuse, kütte ja ventilatsiooni uuendamine) tekib sageli olukord, kus vastutus ei ole osapoolte vahel selgelt määratletud ning eeldatakse ekslikult, et keegi teine vastutab. Tegelikkuses on vastutus jagatud, kuid mitte võrdselt ja valesti mõistetud vastutus on üks peamisi vaidluste ja lisakulude põhjuseid.  

Just seda selgitas advokaadibüroo vandeadvokaat Karin Ploom Kortermajalehele.

Kes vastutab ehituse ajal selle eest, et töö on õigesti tehtud, raha ei lähe üle eelarve ja tulemus vastab projektile?

Ehitustööde teostamiseks sõlmitaks töövõtuleping, kus korteriühistu on tellija ning tööde teostaja on töövõtja.  Töövõtja kohustub teostama tööd vastavalt lepingus kokku lepitule ning tellija kohustub teostatud tööde eest tasuma (VÕS 635 lg 1). Töövõtja kohustub sealjuures tööd teostama ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid (mh asjatundlikkuse põhimõte, vt EhS § 12 lg 1). Tööd peavad vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile ning töövõtja peab tellijale üle andma ka nõuetekohase ehitusdokumentatsiooni, mida loetakse töö osaks.

Tellija peab tagama ehitamise üle asjatundliku omanikujärelevalve (EhS § 20 lg 1) ning ehitusjärelevalve teostajal on kohustus mh kontrollida ehitamise nõuetele vastavust (kvaliteedinõudeid), vastavust ehitusprojektile ning ehitustööde vastavust ehituslepingule. Seega on omanikujärelevalve roll kaitsta tellija huve ehituse töövõtus ning kontrollida tööde sisu, mahtu, kvaliteeti ja vastavust ehitusprojektile.  Omanikujärelevalve peab teavitama tellijat, kui ehitamine ei vasta ehitusprojektile, kasutatav toode ja ehitusmaterjal ei vasta projektile või nõuetele, tööde kvaliteet ei ole nõuetekohane  jmt olulistest asjaoludest. Tellija peab omakorda teavitama avastatud puduustest ja nõudma töövõtjalt tööde vastavusse viimist lepinguga (st nõudma töödes puuduste kõrvaldamist jmt).

Töövõtulepingus lepitakse kokku lepingu ese ehk tööde sisu ja maht ning maksumus. Kuivõrd töövõtuleping on alati tasuline leping, siis olukorras kus töövõtulepingus pole tööde maksumust kokku lepitud või selgelt määratletud, võib töövõtja nõuda tasu oma hinnakirja kohaselt. See kehtib ka lisatööde puhul  (st tööd, mida algses lepingu mahus pole kokku lepitud, kuid mida tellitakse töövõtjalt juurde). Seega peab korteriühistu  olema hoolikas lepingu sõlmimisel  (ja lisatööde tellimisel) ning tegema endale selgeks, milliseid töid mis tasu eest tegelikult lepingu alusel tehakse.  Sealjuures näeb seadus ette, et hinnakokkulepe (eelarve)  võib olla siduv või mittesiduv. Kui otsene kokkulepe puudub, siis eeldatakse et eelarve on töövõtjale siduv. Seega peaks tellija jälgima jooksva arveldamise puhul, et eelarvest peetakse kinni ja siin aitab selles küsimuses ka järelevalve, kes hindab mh, kas akteeritavate tööde mahtu vastav tegelikkusele ning, kas ehitusmaksumusest peetakse kinni.

Kas projekteerija vastutab projekti eest?

Projekteerimisleping on samuti töövõtuleping ja projekteerija kohustub tellijale üle andma lepingukohase töö, mis on ilma puudusteta. Siin tuleb eristada lepinguõiguslikku vastutust ja haldusõiguslikku vastutust. Kui projekt on puudustega, tuleb tellijal puudustest mõistliku aja jooksul projekteerijat teavitada ja nõuda puuduste kõrvaldamist. Kõigi töövõtulepingute puhul tuleb tellijal viivitamatult talle üleantud töö (nii ehitustööd, kui ka ehitusprojekt) üle vaadata või lasta pädeval isikul üle vaadata ning teavitada töövõtjat avastatud puudustest. Sellisel juhul tuleb töövõtjal puudused kõrvaldada mõistliku aja jooksul ja enda kuludega. Kui mõistliku aja jooksul puudustest ei teavitata, kaotab tellija selle nõude (st puudused võivad küll olemas olla, kuid töövõtja ei pea neid kõrvaldama oma kuludega).  

Haldusõiguslik vastutus tuleb  projekteerijale otse seadusest, st EhS § 21 lg 1 näeb ette et isik, kes tegutseb ehitusalal majandustegevuse raames, peab oma tegevuses järgima seaduses tulenevaid põhimõtteid, mh asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama, et tema vastutusel tegutseb piisava kvalifikatsiooniga isik. EhS § 13 lg 1 näeb ette, et ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust ning lg 2 selgitab, et ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida.

Kas juhatus võib usaldada ainult ehitajat ilma kontrollita?  

Ei. Nagu eelpool toodud, peab tellija tagama asjatundliku järelevalve (EhS § 20 lg 1).  Suhtlus  ning koostöö järelevalvega peaks olema ka sisuline ning ideaalis võiks järelevalve olla valitud ja olemas enne, kui ehitajaga sõlmitakse töövõtuleping.  Tellija peaks järelevalvega paika panema järelevalveprotseduuride programmi (järelevalve tegemise kord § 4), mis tähendab, et lepitakse kokku ehitamise ja materjali kvaliteedi kontrollimise protseduurid ning ehitamise puudustest teavitamise ja nende kõrvaldamise protseduurid. Seejärel on juba ehitajaga lepingus võimalik määratleda, millistes küsimustes ja millisel määral järelevalve esindab tellijat suhtluses ehitajaga.

Kas omanikujärelevalve on lisakulu või tegelik kaitse ühistule?  

Asjalik järelevalve on selgelt tegelik kaitse ühingule. Sealjuures peab järelevalve olema objektiivne ja sõltumatu ehitajast. Kõige halvem näide võiks olla see, kui järelevalvet asub teostama ehitajaga seotud isik. Järelevalvet ei tohiks kunagi tellijale organiseerida ehitaja ise, vaid ühistu peaks ise endale sobiva koostööpartneri valima.

Kas järelevalve võib töö peatada, kui midagi on valesti?

Omanikujärelevalve on õigus nõuda ehitamise peatamist avariiohu tekkimise, õigusaktides (eelkõige ehitusalastes õigusaktides), sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või ehitusteatise ja selle kontrolli kohta koostatud haldusaktis kehtestatud tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral (omanikujärelevalve tegemise kord § 6 lg 5).  Seega on  võimalik järelevalvel nõuda ehitamise peatamist, kui need tingimused on täidetud (kui on avariioht ja ehitamine /tööd pole ohutud, ei ehitata ehitusprojekti järgi, puudub ehitusluba jmt).

Kas ta vastutab vigade eest, kui neid ei märka?    

Jah, järelevalve vastutab tellija ees oma kohustuste rikkumisest tuleneva kahju eest. Järelevalve leping on käsundusleping ja seadus näeb ette, et (i) käsundi saaja (järelevalve) peab tegutsema lojaalselt ning hoolsalt, (ii) täitma käsundi (ülesande) vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja (tellija) jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja (tellija) varale, järelevalve peab toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuse tasemele.  Seega peab järelevalve olema hoolikas, olema asjatundlik ja teostama järelevalvet ka sisuliselt (mh teavitama koheselt tellijat avastatud puudustest ja asjakohasel juhul teavitama koheselt ka töövõtjat).Kui järelevalve rikub oma kohustusi, on tellijal võimalik rakendada järelevalve vastu õiguskaitsevahendeid (mh nõuda kahju hüvitamist).

Kui palju vastutab ühistu renoveerimisprotsessi eest tellijana?  

Siin pole selgitatud, kelle ees vastutust on silmas peetud. Kuna ühistu ongi tellija, siis ta vastustab enda kohustuste täitmise eest lepingu poolena. Ehituse puhul tuleb  eristada lepingulist võlasuhet tellija ja töövõtja vahel ning haldusõiguslikke kohustusi, mis tuleb nii omanikule kui töövõtjale otse seadusest. Ehitusseadustik näeb ette, et omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitise vastavuse planeeringule või projekteerimistingimustele (ehitusprojektile), vajalike lubade olemasolu (sh ehitusluba), et ehitaja oleks asjakohane ja pädev (omaks vajalikke registreeringuid jne). Seega vastutab ühistu haldusõiguslikult ehitustööde eest, mistõttu ongi vajalik tagada ka sisuline ja pädev järelevalve. Kui tellijal (ühistul) endal pädevus puudub, tuleb vastav järelevalveteenus tellida.