KÜ koosolek: Üldkoosoleku korraldamine ja otsustusvõime

Korteriühistu juhtimises on keskne roll korteriomanike üldkoosolekul, mis on seaduse järgi ühistu kõrgeim otsustusorgan. Nii tsiviilseadustiku üldosa seadus kui ka korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestavad, et olulised otsused tehakse just üldkoosolekul häälteenamuse alusel. See tähendab, et kuigi igapäevast juhtimist korraldab juhatus, on lõplik otsustusõigus siiski korteriomanikel endil.

Kuigi seadus määrab üldkoosoleku olulisuse, ei ole selle läbiviimine detailselt reguleeritud, mistõttu on mõistlik kehtestada ühistusisesed reeglid, mis aitavad koosolekuid sujuvamalt korraldada.  

Tavapäraselt juhib koosolekut juhatuse liige ning protokolli peab selleks määratud isik. Arutelud toimuvad kindlas järjekorras ja ajaraamis, et kõigil osalejatel oleks võrdne võimalus sõna saada ning koosolek püsiks asjalik. Samuti on juhatajal õigus sekkuda, kui korda rikutakse, fikseerides selle ka protokollis.  

Otsuste tegemisel lähtutakse alati seadusest ja põhikirjast tulenevatest häälte nõuetest ning koosoleku protokoll tehakse korteriomanikele kättesaadavaks kindla aja jooksul. Lisaks on võimalik kokku leppida ka täiendavates korralduslikes detailides, näiteks koosoleku salvestamises, et tagada protokolli täpsus.

Kes võivad üldkoosolekul osaleda?

Koosolekul võivad osaleda kõik selle ühistu korteriomanikud. KrtS § 1 (4): Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. KrtS § 20 (1): Käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul.

Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust.

Korteriühistu koosolekul võivad osaleda ka volitatud isikud.  

Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära (KrtS § 22 (5)).

Hääleõigus üldkoosolekul

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.  

Kui ühel korteril on mitu omanikku, siis peavad nad üldkoosolekul oma häält kasutama ühiselt või volitama ühe inimese enda eest hääletama (Loe siit kohtulahendist).

Hääleõiguseta isikud võivad korteriomanike üldkoosolekul osaleda, kuid täiesti kõrvaliste isikute puhul tuleb nende kohalolek üldjuhul hääletusega kinnitada, samas kui kutsutud spetsialistide ning juhatuse liikmete osalemine on lubatud ka ilma eraldi otsuseta kokkuleppel.

Millal on üldkoosolek otsustusvõimeline?

Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. Korteriühistu juhatusel on soovitatav vahetult enne üldkoosoleku algust kontrollida kinnistusraamatus ajakohaseid omanike andmeid, mille saab vastava ühistu kohta tasuta alla laadida. Korteriühistu juhatuse liikmed saavad omanike nimekirjaga tutvumiseks volitada ka haldusfirma esindajaid. Vt siit. E-kinnistusraamatu veebis saavad endale kuuluvate kinnistu andmetega tasuta tutvuda ka kõik kinnistu omanikud.

KrtS § 20 (2) Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Korteriühistu põhikirjaga on võimalik ise määrata, millal üldkoosolek loetakse otsustusvõimeliseks - seda saab kujundada nii paindlikumaks kui ka rangemaks. Praktikas on üha sagedamini kasutusel lahendus, kus koosolek saab otsuseid vastu võtta sõltumata osalejate arvust, mis aitab vältida korduskoosolekute korraldamist. Samas võib väiksemates ühistutes olla põhjendatud ka rangem lähenemine, kus otsustusvõime eeldab kõigi omanike osalemist. Levinud variandid ulatuvad täielikust paindlikkusest kuni kindlate häälteenamuste nõudeni, näiteks üle poole või teatud protsendi häälte olemasoluni.

Vaatamata sellele, et KrtS § 1(4) kohaselt loetakse korteriühistu liikmeteks kõik korteriomandite omanikud, tuleneb ühest korteriomandist üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda korteriomandite arvust. Kohtulahendi nr 2-24-6208/7 järgi: Ühest korteriomandist tuleneb üks liikmesus korteriühistus, mistõttu tuleb korteriomanike üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel lähtuda korteriomandite arvust. Üks korteriomand annab ühe hääle korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga ei või ette näha, et ühest korteriomandist tuleneb eraldi hääl igale korteriomandi ühis- või kaasomanikule.

Riskid:

Vale häälte lugemine - üldkoosoleku otsus võib olla vaidlustatav. Vaadake põhikiri üle, kui seal on kirjas, et igal kaasomanikul on eraldi hääl, siis see säte on vastuolus seadusega.

Üldkoosolek ei ole otsustusvõimeline, kui ei ole täidetud seaduses või põhikirjas ette nähtud kvooruminõue.

‍

‍

Loe ka artiklit: KÜ koosolek: Kuidas kutsuda kokku korteriühistu üldkoosolek

Kui korteriühistul või korteriomanikul tekib küsimusi koosolekute, tegevuse või muude ühistuga seotud teemade osas, saab meie tasulise õigusabi teenuse kaudu kiiresti professionaalset abi.