Kuidas väikestest otsustest saab suur kulu: 7 viga, mida korteriühistud teevad

Korteriühistu juhtimine koosneb igapäevastest otsustest, mis võivad esmapilgul tunduda tühised, kuid tegelikult mõjutavad kogu maja tulevikku ja elanike rahakotti. Väikesed eksimused võivad kiiresti kasvada kalliteks remonditöödeks või pikaks juriidiliseks vaidluseks. Järgnevalt vaatame lähemalt seitsmeks peamiseks veaks, mida ühistud tihti teevad, ning anname näpunäiteid, kuidas neid vältida.

1. Viivitamine remondiga

Väikesed vead hoones – nagu vähene tilkumine veesüsteemis või väike pragu välisseinas – võivad esmapilgul tunduda tühised. Kuid kui neid õigel ajal ei parandata, süvenevad need aja jooksul ja võivad põhjustada märkimisväärseid niiskus- või soojuskahjusid.

Sageli juhtub, et väike katuseleke jäetakse tähelepanuta või lükatakse parandustööd edasi. Mõne kuu jooksul võib algselt väike kahjustus kasvada nii suureks, et kahjustada saab terve katusetala või katuse all olevad korterid. Selle olukorra parandamine nõuab aga juba ulatuslikke töid ja kordades suuremaid kulutusi võrreldes algse remondivajadusega.

Mainitud vigade vältimiseks on soovitatav korraldada regulaarsed hooldus- ja seisukorrakontrollid ning reageerida kiiresti avastatud vigadele. Varajane sekkumine on tavaliselt kordades odavam kui hilisem suurem remont.

2. Ebapiisav remondifond

Remondifond on korteriühistu rahaline kindlustus tulevaste tööde tarvis. Kui fond on liiga madal või sinna ei tehta piisavaid sissemakseid, võib ühistu sattuda olukorda, kus suured remonditööd tuleb katta laenuga või erakorraliste maksetega korteriomanike jaoks.  

Selle vältimiseks on vaja regulaarselt hinnata hoone seisukorda ja remondivajadusi ning kohandada remondifondi suurust vastavalt olukorrale. Samuti tasub hoida fondivarud eraldi kontol, et need oleksid kaitstud juhuslike kulutuste eest.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 41 lõike 4 kohaselt on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku, kui majandusaasta jooksul selgub, et kehtiv majanduskava ei taga ei korteriomandite valitsemist planeeritud mahus ega ühistu püsivat maksevõimet.

3. Halb haldusfirma valik või halduseta jätmine

Halb haldusfirma võib viia selletaolise olukorrani, kus arved on ebaselged, tähtajad lähevad meelest või dokumentatsioon ei ole korras.  

Kui maja haldamine jäetakse ainult juhatuse liikmete hooleks, kes ei pruugi olla selleks piisavalt kogenud või ajaliselt kättesaadavad, tekib sarnane probleem. Hea haldusfirma valimisel on oluline küsida soovitusi, uurida kogemusi ja kontrollida, millist teenuspaketti nad pakuvad.  

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 24. kohaselt on korteriühistu juhatus korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Tavaliselt on juhatuse vastutusalas hoida silm peal lepingutel sh.haldusteenuse lepingu täitmisel.

4. Ebapiisav kommunikatsioon elanikega

Puudulik info maja kulude, remondiplaanide või üldkoosolekute kohta võib tekitada elanikes segadust ja rahulolematust.  

Soovituseks on kasutada erinevaid infokanaleid – näiteks e-kirju, infotahvleid ja digikanaleid – ning kutsuda korraliselt kokku koosolekuid, kus saab küsimusi esitada ja arutada. Selge ja läbipaistev info aitab hoida kõiki rahulolevana.

5. Üldkoosolekute ja otsuste tegemise protsessi ignoreerimine

Üldkoosolek on korteriühistu kõrgeim otsustusorgan ning kõik olulised otsused, sealhulgas eelarved, remondid ja juhatuse valimine, tehakse seal. Kui üldkoosolekuid ei korraldata, neile ei pöörata tähelepanu või ei korraldata seaduse järgi, võib ühistu jääda ilma vajalike muudatusteta.  

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 20 lõike 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline ainult siis, kui koosolekul osalevate korteriomanike häälte ja kaasomandi osade summa ületab poole kogu ühistu omast – välja arvatud juhul, kui põhikiri näeb ette teisiti.

Seetõttu on oluline kutsuda koosolekuid kokku regulaarselt, järgida seadusest tulenevaid tähtaegu ja protseduuri reegleid ning hoolitseda, et otsused dokumenteeritakse korrektselt ja kõigile kättesaadavalt.

6. Seaduslike nõuete eiramine

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab täpsed reeglid, kuidas ühistut juhtida, otsuseid vastu võtta ja majandada. Kui neid nõudeid eirata, võivad ühistut ähvardada kallid juriidilised vaidlused.

Soovitav on hoida end kursis seadustega ja vajadusel kaasata varakult jurist või valdkonna spetsialist, kes aitab juhatusel õigesti tegutseda.

7. Naabritevaheliste probleemide ignoreerimine

Naabrid moodustavad kodumaja väikese kogukonna ning sujuv koostöö ja suhtlus on hea elukeskkonna aluseks. Kui väiksed konfliktid nagu mürarikkus, suitsetamine rõdul või lemmikloomadega seotud vaidlused jäävad lahendamata, võivad need kasvada pikaks ja kulukaks tüliks.

Kui miski häirib, ära oota, kuni kannatus katkeb- kutsu osapooled kokku neutraalsele arutelule. Tihti piisab väikesest koosolekust või vahendatud vestlusest, et mõlema poole vaade muutuks mõistvamaks. Paljud pinged tekivad sellest, et inimesed ei tea, kelle poole pöörduda või kuidas midagi arutada. Kui majas on ühine infokanal (nt Facebooki grupp või e-post), saab küsimusi lahendada kiiremini ja neutraalsemalt.

Korteriühistu edukas juhtimine nõuab tähelepanu ja hoolt iga väikse detaili suhtes. Väikesed otsused võivad tuua kaasa suuri kulusid, kuid teadlikkuse, läbipaistvuse ja koostööga saab neid vigu ennetada.