Riigikohus: millal peab korteriomanik lubama sissepääsu oma korterisse

Kui korteriühistu renoveerib või plaanib remontida hoonet või selle osi ja selleks on vajadus pääseda korteriomaniku korterisse, peab korteriomanik andma selleks võimaluse.  

Riigikohus selgitab korterisse sissepääsu vajadust lahendis nr. 2-23-11510. Osal juhtudel on korteriomanik KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel kohustatud võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel isegi siis, kui kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik toiming ei ole korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud. Eelkõige tuleb see kõne alla olukordades, mil juurdepääs eriomandi esemele on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks (KrtS § 37) või kaasomandi eseme valitsemise kohustuse täitmiseks. (p 36)

Üldjuhul ei anna aga KrtS § 31 lg 1 p 3 korteriühistule alust nõuda korteriomanikult eriomandi eseme piiramatut kasutamist. Erandina võib see tulla kõne alla, kui tegemist on eraldi juurdepääsuga ruumidega, kus asuvad hoone püsimiseks, ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (KrtS § 4 lg 3) ning mis oma olemuselt ei sobi muul otstarbel kasutamiseks. (p 42)

Kui korteriomanik ei luba oma korterisse, võib ühistu pöörduda ka kohtusse, et nõuda sissepääsu vajalike toimingute teostamiseks.

Siin on mõned näited olukordadest, kus korteriomanik võib olla kohustatud oma korterisse tagama juurdepääsu:

1. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemide hooldus ja remont. Kui korteriühistu renoveerib või hooldab hoone vee- või kanalisatsioonisüsteemi, võib olla vajalik pääseda korteriomaniku korterisse, et teha parandusi või vahetada torustikku, mis kulgeb läbi tema korteri.

2. Elektrisüsteemide remont või hooldus. Kui hoones on ühine elektrivõrk, mis läbib korteriomaniku korterit (näiteks koridori valgustus või ühised kaablid), võib olla vajalik, et korteriomanik lubaks juurdepääsu oma korterisse elektrisüsteemide remondi või hoolduse jaoks.

3. Küttesüsteemi remont või hooldus. Kui hoone küttesüsteem on ühine ja näiteks radiaatorid või torustik lähevad läbi korteri, siis tuleb korteriomanikul anda juurdepääs, et teha süsteemis vajalikke remonditöid või regulaarselt hooldada.

4. Ventilatsioonisüsteemi hooldus ja parandamine. Kui korteriühistu haldab hoone ventilatsioonisüsteemi, siis võib olla vajalik pääseda korteriomaniku korterisse, et puhastada või remontida ventilatsioonikanaleid, eriti kui need kulgevad läbi korteri või on sellega seotud.

5. Rõdude ekspertiis või remont. Kui on vajalik hinnata rõdude korrasolekut ja seda ei ole võimalik teostada väljastpoolt, võib olla vajadus pääseda rõdu hindama korteri kaudu ning korteriomanik peaks seda võimaldama.

6. Hoone fassaadi või katuse remont. Kui korteriühistu teeb hoone fassaadi või katuse remonditöid ja tööd hõlmavad näiteks akende või katusetöid, mille juurde pääsemiseks tuleb minna korteriomaniku rõdule või terrassile, siis peab korteriomanik võimaldama juurdepääsu, et tagada hoone terviklikkus ja turvalisus.

7. Ühiste pindade korrashoid. Kui korteriühistu otsustab parandada või hooldada ühiseid pindasid (nt trepid või katusealused), mis on seotud korteriomaniku korteri osaga, võib olla vajalik juurdepääs tema korteri kaudu.