Что нужно знать о застеклении и узаконивании балконов и лоджий?

Многим владельцам квартир повезло, что к их квартире прилагается красивый и просторный балкон. Но многие не знают, что балкон, как и лестничная клетка, и подвал, находится в общей собственности, и на балконе нельзя делать абсолютно всё. 

Например, многие считают, что если в квартире нельзя курить, то хорошей альтернативой является выход на балкон, чтобы там надышаться ядами, но на самом деле это скорее серая зона, чем что-либо другое. Кроме того, возникает вопрос об использовании балкона в качестве дополнительного места для хранения. Вещи, которые не нужны ежедневно и которые лень нести в подвал, ставятся на балкон и там остаются. На самом деле, это скорее проблема, потому что в случае опасности, если спасателям потребуется войти в квартиру, оставленные на балконе вещи могут им помешать. Кроме того, оставленные на балконе, например, старые газеты и другие легковоспламеняющиеся материалы, могут загореться, создавая проблемы как в этой конкретной квартире, так и в соседних.

Большинство эстонских балконов открыты, потому что они были построены такими изначально, и это было частью тогдашней архитектуры. Но в эстонском климате это означает, что зимой на балкон выходят крайне редко, так как в холодную погоду там нечего делать. Поэтому многие новостройки уже возводятся с закрытыми балконами, а в старых домах жильцы сами заказывают остекление балконов. 

Однако есть разница в остеклении балконов. Иво Риет, ведущий архитектор отдела архитектуры и строительства Тартуской городской управы, пояснил изданию Kortermajaleht, что остекление балкона безрамными стеклянными системами не считается перестройкой в смысле Закона о строительстве, и для этого не требуется подавать уведомление о строительстве. «Остекление другим способом, например, окнами с двойным остеклением, делает балкон частью закрытой чистой площади, и в таком случае это является перестройкой здания, для которой необходимо представить строительный проект и уведомление о строительстве. Присоединение балкона или лоджии к отапливаемой площади изменяет режим влажности внешних ограждающих конструкций здания и может нанести значительный ущерб балконным конструкциям, которые спроектированы для внешней среды», — сказал Риет.

Он продолжил, что при остеклении балконов необходимо учитывать сохранение архитектурно единого облика здания в целом. «Для этого важно следить за тем, чтобы на всех балконах здания или, как минимум, на одном стояке лестничной клетки было одинаковое решение. Городская управа не одобряет остекление балконов по отдельным квартирам, так как это делает внешний вид здания хаотичным.

При остеклении балконов рекомендуется использовать прозрачное стекло, но это не является обязательным, если другие решения соответствуют архитектуре здания. В случае новых зданий перед изменением внешнего вида здания необходимо запросить мнение автора первоначального проекта здания, то есть архитектора», — сказал Риет.

С юридической точки зрения ситуацию также разъяснила Майга Лийв, юрисконсульт Департамента защиты прав потребителей и технического надзора. Она пояснила, что согласно пункту 14 § 3 Постановления министра экономики и инфраструктуры № 57 от 05.06.2015 «Перечень технических данных здания и основы их учета» (далее – Постановление № 57), площадь балконов и лоджий также включается в технические данные жилого помещения. Постановление № 57 не делает различий между балконом и лоджией при учете технических данных здания, поскольку согласно части 5 § 19 как балкон, так и лоджия включаются в площадь застройки, а согласно части 2 § 20 ни то, ни другое не включается в закрытую общую площадь здания. Согласно § 29 Постановления № 57, учет площади балкона и лоджии также осуществляется на тех же основаниях.

Если лоджия или балкон застраивается, то к зданию добавляется новая ограждающая конструкция и создается внутреннее помещение там, где его раньше не было. Таким образом, застройка лоджии является перестройкой здания в смысле части 3 § 4 Закона о строительстве (EhS), поскольку при этом изменяются ограждающие конструкции здания.  

Согласно Приложению 1 к Закону о строительстве, для перестройки здания, площадь застройки которого превышает 60 м2, в объеме до 33% обязательно представление уведомления о строительстве и строительного проекта. В случае обычных многоквартирных домов уведомление о строительстве и строительный проект должны быть представлены в местное самоуправление, в компетенцию которого входит, помимо прочего, оценка требований, вытекающих из действующих на его административной территории планировок.

В случае лоджий, застроенных без законных оснований, правильно будет узаконить перестройку здания задним числом. По вопросу узаконивания перестройки следует обращаться в соответствующий отдел местного самоуправления по месту нахождения здания. 

При узаконивании застройки лоджий изменяются размеры общих площадей здания, включая жилые помещения с застроенными лоджиями, в строительном реестре. Это приводит к ситуации, когда данные об общей площади здания и жилых помещений в строительном реестре не совпадают с данными о квартирной собственности, имеющими юридическое значение, в крепостной книге. Для того чтобы крепостная книга также отражала данные строительного реестра, необходимо внести в крепостную книгу соглашение собственников квартир об изменении особой собственности, упомянутое в части 1 § 9 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (KrtS). Для получения разъяснений относительно положений KrtS следует обращаться в Министерство юстиции и цифровых технологий. Нотариусы также компетентны консультировать по вопросам подачи заявлений о регистрации, касающихся квартирной собственности.

‍

‍

Читайте также статью: Опасные и самовольно застроенные балконы. Что говорит закон?